Actualizat: septembrie 2026
Dacă terenul sau casa ta nu are ieșire la drumul public, ai prin lege dreptul de trecere pe terenul vecinului, potrivit articolului 617 din Codul civil. Dreptul există de la sine, dar întinderea lui se stabilește prin înțelegere la notar, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosință continuă de 10 ani. Fără un drum de acces scris în cartea funciară, imobilul se vinde greu și nu se creditează deloc.
Ce înseamnă, în termeni legali, un teren fără ieșire
Articolul 617 alineatul 1 din Codul civil, adică Legea 287/2009, spune scurt: proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu. Este o limită legală a dreptului de proprietate, nu un favor pe care vecinul ți-l face sau nu.
Două precizări din același articol contează enorm în practică. Alineatul 2 spune că trecerea trebuie făcută în condiții care aduc o minimă stânjenire proprietarului vecin, iar dacă mai multe terenuri vecine au acces la drum, trecerea se face pe cel căruia i s-ar aduce cele mai puține prejudicii. Alineatul 3 spune că dreptul de trecere este imprescriptibil și se stinge în momentul în care terenul tău dobândește un alt acces la calea publică.
Imprescriptibil înseamnă că nu îl pierzi dacă nu l-ai folosit ani la rând. Dar tot acolo scrie și că, dacă se deschide un drum nou, dreptul vechi se stinge automat.
Cele trei căi prin care se stabilește concret drumul
Articolul 619 enumeră exact trei modalități: întinderea și modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin înțelegerea părților, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosință continuă pe timp de 10 ani.
Prima variantă, înțelegerea, este singura rapidă și ieftină. Se face prin act autentic la notar, între proprietarul terenului fără acces și proprietarul terenului pe care se trece. Actul descrie traseul, lățimea, modul de folosire, eventuala despăgubire și se înscrie în cartea funciară a ambelor imobile: ca sarcină la terenul aservit și ca drept la terenul care beneficiază.
A doua variantă, instanța, apare când vecinul refuză. Competența este la judecătoria de la locul imobilului, deci Judecătoria Pitești pentru comunele arondate ei, Judecătoria Costești, Judecătoria Curtea de Argeș sau Judecătoria Topoloveni pentru celelalte zone ale județului. Procesul presupune obligatoriu o expertiză tehnică topografică, verificată de oficiul de cadastru, prin care expertul propune variantele de traseu, iar instanța o alege pe cea mai puțin păgubitoare.
A treia variantă, folosința continuă de 10 ani, nu creează dreptul, ci doar fixează modul în care el se exercită. Dacă treci de peste zece ani pe același traseu, acel traseu devine reperul. Nu înseamnă însă că ai un drept înscris în cartea funciară, iar la vânzare tocmai înscrierea contează.
Cât costă, pe cele două drumuri
Pe cale amiabilă, la notar, costurile sunt modeste. Actul de constituire a servituții se autentifică pe valoarea servituții stabilită potrivit expertizei camerei notarilor, iar înscrierea în cartea funciară a dreptului de servitute se tarifează la 0,15 la sută din această valoare pentru persoane fizice și 0,5 la sută pentru persoane juridice, fără a putea fi mai mică de 60 de lei. Recepția documentației cadastrale este tot 60 de lei, iar termenul de soluționare este de 15 zile lucrătoare. Se adaugă costul lucrării topografice și onorariul notarial.
Pe cale judecătorească, socoteala se schimbă radical. Potrivit Ordonanței de urgență 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, cererile privind servituțile se taxează la o bază egală cu 20 la sută din valoarea imobilului asupra căruia se solicită servitutea, iar pe această bază se aplică grila din articolul 3: până la 500 de lei, 8 la sută, dar nu mai puțin de 20 de lei; între 501 și 5.000 de lei, 40 de lei plus 7 la sută; între 5.001 și 25.000 de lei, 355 de lei plus 5 la sută; între 25.001 și 50.000 de lei, 1.355 de lei plus 3 la sută; între 50.001 și 250.000 de lei, 2.105 lei plus 2 la sută; peste 250.000 de lei, 6.105 lei plus 1 la sută.
Exemplu concret: pentru un teren aservit evaluat la 150.000 de lei, baza de calcul este 30.000 de lei, iar taxa de timbru rezultă 1.355 de lei plus 3 la sută din 5.000 de lei, deci 1.505 lei. Peste asta se adaugă onorariul de avocat, expertiza topografică și timpul, care în comunele din Argeș se măsoară în ani, nu în luni.
Concluzia practică: înțelegerea la notar costă de câteva ori mai puțin decât procesul și se rezolvă în săptămâni.
Două capcane din articolul 618, pe care le întâlnim des în Argeș
Articolul 618 alineatul 1 spune că, dacă lipsa accesului provine din vânzare, schimb, partaj sau alt act juridic, trecerea nu poate fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea.
Situația clasică din comunele argeșene: un părinte împarte curtea între doi copii, iar lotul din spate rămâne fără ieșire. Copilul din spate nu poate cere trecere pe la orice vecin. O poate cere doar fratelui care a primit lotul din față, cel pe unde se făcea trecerea înainte de partaj. Același lucru se întâmplă la dezmembrarea unui teren pentru vânzare pe loturi.
Articolul 618 alineatul 2 este și mai dur. Atunci când lipsa accesului este imputabilă proprietarului care cere trecerea, adică și-a provocat singur înfundarea, trecerea poate fi stabilită numai cu consimțământul proprietarului vecin și cu plata dublului despăgubirii. Dacă ai vândut tu însuți fâșia care îți dădea ieșire la drum, plătești dublu și depinzi de acordul vecinului.
Despăgubirea și ce se întâmplă dacă drumul dispare
Despăgubirea se acordă proprietarului terenului aservit, proporțional cu paguba efectivă, și se cere de către acesta, nu se acordă din oficiu de instanță. Articolul 620 alineatul 1 precizează că termenul de prescripție pentru acțiunea în despăgubire începe să curgă din momentul stabilirii dreptului de trecere, nu de la data la care începi să treci efectiv.
Alineatul 2 al aceluiași articol închide cercul: dacă dreptul de trecere încetează, proprietarul terenului aservit este dator să restituie despăgubirea încasată, cu deducerea pagubei suferite raportat la durata efectivă a trecerii. Deci banii nu rămân definitiv acolo dacă, peste cinci ani, se deschide un drum comunal nou și servitutea se stinge.
De ce contează asta exact la vânzare
Un teren sau o casă fără drum de acces înscris în cartea funciară are trei probleme simultan. Prima: nicio bancă nu acordă credit ipotecar pentru un imobil care nu are acces legal la calea publică, ceea ce elimină din start majoritatea cumpărătorilor. A doua: cumpărătorul cu banii jos negociază dur, pentru că preia un risc juridic și, eventual, un proces. A treia: notarul va cere clarificarea situației, iar dacă accesul se face pe un drum de exploatare sau pe terenul altcuiva fără act, discuția se mută din birou în instanță.
În comunele din jurul Piteștiului situația apare cel mai des la loturile rezultate din partaje vechi între frați și la terenurile dezmembrate fără servitute prevăzută în act.
Întrebări frecvente
Dacă folosesc drumul de peste 10 ani, am automat servitute în cartea funciară? Nu. Folosința continuă de 10 ani stabilește întinderea și modul de exercitare a trecerii, potrivit articolului 619, dar nu îți înscrie singură dreptul în cartea funciară. Pentru înscriere ai nevoie de act notarial sau de hotărâre judecătorească.
Vecinul îmi poate închide drumul pe care trec de zeci de ani? Dreptul de trecere este imprescriptibil, deci nu îl pierzi prin trecerea timpului. Dar dacă nu e înscris nicăieri, îl vei putea dovedi numai în instanță, cu expertiză și martori, ceea ce înseamnă timp și bani.
Pot construi pe un teren care are doar servitute de trecere? Accesul la drumul public este o cerință de urbanism verificată la emiterea certificatului de urbanism și a autorizației de construire. Situația concretă se clarifică la primăria comunei sau la Primăria Pitești, în funcție de unde se află terenul, pe baza actelor și a regulamentului local.
Servitutea rămâne valabilă dacă vecinul își vinde terenul? Da, dacă este înscrisă în cartea funciară. Înscrierea o face opozabilă terților, deci noul proprietar o preia odată cu terenul. Dacă nu este înscrisă, totul se reia de la zero.
Concluzie
Dreptul de trecere îl ai prin lege, dar valoarea lui la vânzare o dă doar înscrierea în cartea funciară. Un act notarial de servitute costă câteva sute de lei și se rezolvă în câteva săptămâni. Un proces pornește de la peste o mie cinci sute de lei taxă de timbru, adaugă expertiză și avocat și se măsoară în ani. Dacă ai un teren sau o casă fără drum înscris în acte, rezolvarea se face înainte de a scoate proprietatea la vânzare, nu după ce apare cumpărătorul.
Ai un teren sau o casă într-o comună din Argeș și nu știi dacă accesul este trecut corect în acte? Echipa AZURA Imobiliare Pitești verifică situația din cartea funciară și îți spune ce ai de făcut înainte de listare. Ne suni la 0784 719 384, ne scrii pe office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou, în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Codul civil, Legea 287/2009, articolele 617, 618, 619 și 620 privind dreptul de trecere — legislatie.just.ro
Articolul 617 Cod civil, text și comentarii de practică judiciară — legeaz.net
Ordonanța de urgență 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, articolul 3 — legislatie.just.ro
Proceduri și tarife de înscriere a dreptului de servitute în cartea funciară — ancpi.ro
Acte necesare pentru autentificarea actului de constituire a dreptului de servitute de trecere — uniuneanotarilor.ro
