Actualizat: iulie 2026
Din 2026, orice vânzare de apartament, casă sau teren din Pitești ajunge automat în evidența ANAF. Notarul care autentifică actul transmite Fiscului Formularul 208, cu datele vânzătorului, ale cumpărătorului, valoarea din contract și impozitul reținut. Termenul pentru tranzacțiile din prima jumătate a anului este 27 iulie 2026. Dacă vinzi prin notar, nu depui tu nimic în plus. Excepțiile în care declari singur sunt puține și le explicăm mai jos.
Ce raportează notarul la ANAF prin Formularul 208
Formularul 208 este o declarație informativă privind impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Notarul public o completează pentru fiecare act de vânzare-cumpărare autentificat și o trimite la ANAF de două ori pe an, pentru semestrul încheiat. Pentru vânzările făcute între 1 ianuarie și 30 iunie 2026, termenul de transmitere este 27 iulie 2026.
În formular intră datele de identificare ale ambelor părți (vânzător și cumpărător), datele imobilului tranzacționat, valoarea declarată în contract și impozitul calculat, încasat și virat la stat. Practic, Fiscul primește o fotografie completă a fiecărei tranzacții: cine a vândut, cine a cumpărat, cu cât și ce impozit s-a plătit. Este important de știut pentru orice proprietar din Pitești sau din comunele Argeș care pune un imobil la vânzare: valoarea pe care o treci în actul autentic este cea pe care o vede ANAF.
Trebuie să depui tu vreo declarație separată?
În marea majoritate a cazurilor, nu. Când vinzi prin notar, notarul calculează impozitul, îl încasează în ziua semnării și îl virează la stat, apoi raportează totul prin Formularul 208. Vânzătorul nu mai are nicio declarație de depus pentru aceeași tranzacție. Această regulă evită dubla raportare.
Există însă o situație în care persoana fizică declară singură. Atunci când transferul dreptului de proprietate se face prin altă procedură decât cea notarială sau judecătorească, vânzătorul are obligația să depună Formularul 209, în termen de 10 zile de la data transferului. Este un caz rar în practica de zi cu zi, dar bine de reținut dacă tranzacția nu trece printr-un birou notarial din Pitești. Dacă vânzarea se face prin hotărâre judecătorească, instanța și organul fiscal preiau raportarea, la fel ca notarul.
De ce contează raportarea pentru cine vinde mai multe imobile
Un scop declarat al acestei evidențe este să permită ANAF să identifice persoanele fizice care fac tranzacții repetate. Fiscul analizează faptele, nu eticheta pusă pe contract. Dacă o persoană cumpără, renovează și revinde mai multe imobile într-un interval scurt, cu promovare și organizare de tip profesional, ANAF poate reconsidera activitatea ca fiind economică, cu continuitate, adică dezvoltare imobiliară. În acest caz, vânzătorul poate deveni persoană impozabilă din perspectiva TVA, cu obligații fiscale suplimentare față de simplul impozit pe venit.
Regula orientativă folosită de Fisc este continuitatea: o singură livrare de imobil într-un an este ocazională, în timp ce mai multe tranzacții în același an calendaristic pot fi privite ca activitate cu caracter de continuitate. Pentru un proprietar obișnuit din Argeș, care își vinde locuința sau un teren moștenit, nu se pune problema. Dar cine vinde frecvent ar trebui să discute din timp cu un contabil sau un consultant fiscal.
Cât este impozitul și pe ce valoare se calculează
Impozitul pe care îl reține notarul se aplică la valoarea declarată în contractul de vânzare-cumpărare. Dacă ai deținut imobilul mai puțin de 3 ani, cota este de 3%. Dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani, cota scade la 1%. Din 2023, scutirea pentru tranzacțiile sub 450.000 lei a fost eliminată, așa că orice vânzare din patrimoniul personal se impozitează, indiferent de preț.
Un exemplu pentru un apartament vândut în cartierul Craiovei cu 80.000 de euro, adică aproximativ 420.000 de lei: dacă îl deții de peste 3 ani, impozitul este de circa 4.200 de lei (1%); dacă îl deții de sub 3 ani, ajunge la circa 12.600 de lei (3%). Impozitul se plătește separat, la casieria biroului notarial, în ziua autentificării; banii pentru imobil circulă direct între cumpărător și vânzător, iar notarul doar calculează, încasează impozitul și îl virează la stat.
Întrebări frecvente
Vede ANAF cu cât mi-am vândut apartamentul? Da. Valoarea declarată în act ajunge la Fisc prin Formularul 208, împreună cu datele părților și impozitul plătit. De aceea, valoarea corectă din contract este importantă.
Trebuie să merg eu la ANAF după vânzarea prin notar? Nu. Notarul reține și virează impozitul și raportează tranzacția. Nu depui nicio declarație separată pentru aceeași vânzare.
Când depun singur Formularul 209? Doar dacă transferul se face în afara procedurii notariale sau judecătorești. Atunci ai la dispoziție 10 zile de la data transferului ca să declari venitul.
Ce risc dacă vând mai multe imobile pe an? ANAF poate analiza dacă activitatea are caracter de continuitate și o poate reclasifica drept activitate economică, cu implicații de TVA. Pentru o vânzare ocazională nu există acest risc.
Concluzie
Din 2026, fiecare tranzacție imobiliară din Pitești și din județul Argeș este vizibilă pentru ANAF prin raportarea notarilor. Pentru vânzătorul obișnuit nu se schimbă nimic practic: notarul se ocupă de impozit și de declarație. Contează doar ca valoarea din act să fie corectă și, dacă vinzi des, să verifici din timp regulile de reclasificare.
Dacă vrei să vinzi un apartament, o casă sau un teren din Pitești, Mioveni sau din comunele Argeșului și ai nevoie de o evaluare corectă și de acte puse la punct înainte de notar, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți stă la dispoziție. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Adevarul.ro — Vânzările de locuințe intră în raportările ANAF din iulie 2026
Ziare.com — Ce declară notarii și când depune proprietarul formular separat
Notari.pro — Impozitul plătit la vânzarea imobilelor în 2026
ANAF — static.anaf.ro (regim fiscal tranzacții imobiliare persoane fizice)
