Actualizat: august 2026
Din 25 august 2026 se aplică noul Cod al Urbanismului, Legea 169/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Pentru cine vinde, dezmembrează sau alipește un teren în Pitești, Mioveni sau în comunele din Argeș, schimbarea cea mai dură e una singură: operațiunile cadastrale încheiate fără certificatul de urbanism dedicat sunt lovite de nulitate absolută. Nu e o formalitate care se repară după semnare.
Ce s-a schimbat exact pe 25 august
Legea 169/2026 abrogă două legi care au ținut domeniul aproape trei decenii: Legea 50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, și Legea 350/2001, privind amenajarea teritoriului și urbanismul. Codul a fost promulgat pe 5 august 2026 prin Decretul 720/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și a intrat în vigoare la 15 zile de la publicare, adică pe 25 august 2026.
Un detaliu pe care mulți proprietari îl ratează: Codul prevede expres că intrarea lui în vigoare nu depinde de apariția normelor de aplicare. Se aplică din 25 august, chiar dacă ordinele de ministru și metodologiile secundare nu sunt încă publicate.
Certificatul de urbanism nu mai e unul singur. Sunt cinci
Până acum exista un certificat de urbanism unic, cerut cu același formular pentru orice scop. Codul îl împarte în cinci tipuri distincte: pentru informare, pentru operațiuni cadastrale, pentru construirea sau desființarea clădirilor și amenajărilor, pentru lucrări inginerești și pentru construcții cu caracter special.
Consecința directă: nu mai poți cere „un certificat de urbanism" în general. Trebuie să ceri tipul corect, pentru scopul corect. Iar un certificat incomplet, emis fără elementele de conținut prevăzute de lege, nu mai atrage doar o răspundere administrativă a funcționarului, ci e nul.
Dezmembrarea și alipirea: aici e riscul cel mai mare
Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale primește un regim propriu, mai detaliat, iar sancțiunea e cea mai severă din tot capitolul: nulitatea absolută a operațiunilor și a actelor încheiate în lipsa unui asemenea certificat.
Traduc în situația reală din comunele Argeș. Ai o casă cu 1.500 mp de teren în Bradu, Bascov sau Mărăcineni și ai găsit cumpărător pe jumătate din curte, deci trebuie să dezmembrezi lotul în două numere cadastrale înainte de vânzare. Sub Legea 50/1991, certificatul de urbanism era cerut la dezmembrări doar în anumite situații, iar practica diferea de la caz la caz. Din 25 august 2026, dacă documentația cadastrală de dezlipire se face fără certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale, operațiunea și actul care o constată pot fi anulate. Nu vorbim de o amendă, vorbim de un act de vânzare care se poate desființa, cu banii deja plătiți.
Concret, înainte de a comanda documentația la un expert cadastral, primul drum e la primărie, nu la topograf. Pentru imobilele din municipiu, cererea se depune la Serviciul Urbanism și Autorizații de Construire din cadrul Direcției Arhitect Șef a Primăriei Pitești, str. Victoriei nr. 24, telefon 0248/213994. Pentru terenurile din comune, la primăria comunei respective. Documentele cerute la Pitești pentru certificatul de urbanism sunt publicate pe primariapitesti.ro: extras din planul cadastral de ortofotoplan, extras de carte funciară pentru informare actualizat, dovada titlului asupra terenului și construcțiilor, documentația de carte funciară a imobilului în două exemplare și cererea tip completată integral. Extrasul de carte funciară și extrasul de plan cadastral se obțin de la BCPI Pitești, str. Maior Gheorghe Șonțu nr. 8A.
Termene mai scurte pentru certificate, valabilitate mai lungă
Aici schimbarea e în favoarea proprietarului. Termenul unic de 30 de zile pentru emiterea certificatului de urbanism dispare și e înlocuit cu termene diferențiate, între 5 și 15 zile lucrătoare, în funcție de tipul de certificat. Certificatul pentru informare se poate emite automat, digital.
În plus, Codul introduce plafoane legale de valabilitate de 12 până la 36 de luni, iar pentru investițiile publice până la 60 de luni, însoțite pentru prima dată de un mecanism expres de prelungire.
Tot din 25 august, tăcerea autorității devine acord. Aprobarea tacită e regula, atât la avizarea integrată a documentațiilor de urbanism, cât și la avizele individuale cerute prin cererea de autorizare și în procedura de notificare, cu excepții pentru instituțiile din apărare, ordine publică și securitate națională. Dacă termenul legal expiră fără un refuz motivat, poți continua pe baza dovezii cererii și a unei declarații că nu ai primit refuz.
Lucrări mici înainte de vânzare: acum ai de așteptat 15 zile lucrătoare
Asta îi prinde pe cei care își aranjează casa înainte s-o pună pe piață. Sub Legea 50/1991, un set larg de lucrări curente era complet scutit de orice formalitate. Codul restrânge drastic categoria „fără nicio formalitate" și mută majoritatea lucrărilor obișnuite în categoria intermediară a notificării simplificate, cu un termen de așteptare de 15 zile lucrătoare.
Intră aici, printre altele: înlocuirea acoperișului existent, înlocuirea împrejmuirii existente cu una nouă, modificările de compartimentare interioară nestructurală din materiale ușoare, schimbările de destinație care nu presupun lucrări de construire, precum și construcțiile noi în mediul rural, în afara zonelor protejate, cu anumite restricții tehnice. Dacă în septembrie voiai să schimbi acoperișul casei din Ștefănești ca să vinzi mai bine în octombrie, adaugă în calendar 15 zile lucrătoare de notificare pe care înainte nu le aveai.
Ce rămâne valabil din ce ai deja pe masă
Codul are un regim tranzitoriu care protejează dosarele începute. Certificatele de urbanism deja emise își păstrează valabilitatea, iar autorizația ulterioară se emite pe baza avizelor cerute prin acel certificat, potrivit legislației în vigoare la data emiterii lui. Procedurile de elaborare, avizare și aprobare a documentațiilor de urbanism începute înainte de 25 august rămân, ca regulă, sub legea veche.
Deci, dacă ai un certificat de urbanism valabil obținut în iulie pentru o dezmembrare, nu ești în aer. Dacă însă abia acum te apuci, ești sub Cod.
Ce se mai mișcă local în lunile următoare
Structurile noi nu sunt încă în funcțiune. Comisia națională de avizare integrată, comisiile locale de avizare integrată și comisiile de acord unic trebuie organizate și operaționalizate în 45 de zile lucrătoare de la publicare, deci spre mijlocul lui octombrie 2026. Toate autoritățile care emit avize și autorizații în urbanism și construcții au 120 de zile de la publicarea Codului, adică până în jurul datei de 8 decembrie 2026, să își revizuiască procedurile.
Mai departe, autoritățile locale trebuie să actualizeze Planurile Urbanistice Generale mai vechi de 7 ani în termen de 3 ani, altfel pierd accesul la fonduri publice. Iar Proiectul urbanistic de detaliu poate acum modifica reglementările de rang superior în limite prestabilite: o majorare unică de până la 20% a POT sau CUT, o creștere a înălțimii maxime admise sau o parcelare de până la 12 loturi. Pentru proprietarii de teren din zonele în expansiune din jurul Piteștiului, asta e o pârghie reală.
Pentru construcțiile neautorizate, regulile s-au înăsprit
Fereastra tranzitorie de un an, până pe 25 august 2027, permite intrarea în legalitate și pentru categorii care altfel nu s-ar califica, dar cu taxe de zece ori mai mari și cu impozitul local pe clădiri majorat cu 100% cât timp construcția rămâne neregularizată. Prescripția pentru dreptul autorității de a cere în instanță desființarea sau regularizarea e acum de 10 ani de la finalizarea lucrărilor.
Întrebări frecvente
Am semnat deja o dezmembrare la notar în iulie 2026, e afectată? Nu. Codul se aplică operațiunilor de după 25 august 2026, iar certificatele de urbanism deja emise rămân valabile, cu regimul juridic de la data emiterii.
Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale se cere și la o ieșire din indiviziune? Aici depinde de scopul operațiunii, iar textul nou nu a fost încă testat în practica administrativă. Nu îți asuma răspunsul din auzite: întreabă la Serviciul Urbanism al primăriei competente și cere confirmarea în scris înainte de a comanda documentația.
Cât durează acum un certificat de urbanism? Între 5 și 15 zile lucrătoare, în funcție de tipul cerut, față de termenul unitar de 30 de zile din legea veche. Termenul curge de la depunerea unei documentații complete, deci merită să verifici lista de acte înainte, nu la ghișeu.
Cine emite autorizația pentru terenul meu din comună? Harta instituțională rămâne, în linii mari, cea de dinainte: autorizațiile se emit de primarii comunelor, orașelor și municipiilor sau de președintele consiliului județean, în funcție de amplasament și tipul lucrărilor.
Concluzie
Din 25 august 2026, orice vânzare care presupune o dezmembrare, o alipire sau o modificare a limitelor unui imobil în Argeș trece obligatoriu printr-un certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale. Sancțiunea pentru lipsa lui nu e o amendă, e nulitatea absolută a operațiunii și a actului. Termenele sunt mai scurte decât înainte, deci pasul în plus nu îți mută tranzacția cu luni, ci cu zile, dacă îl faci în ordinea corectă: primărie, apoi cadastru, apoi notar.
Dacă ai un teren de vândut în Pitești, Mioveni sau în comunele din Argeș și nu ești sigur dacă tranzacția ta intră sub noul Cod, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți poate face ordine în pași înainte să plătești primul document. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 — monitoruloficial.ro
Acte necesare pentru emiterea certificatului de urbanism, Serviciul Urbanism și Autorizații de Construire — primariapitesti.ro
Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Argeș, BCPI Pitești — ancpi.ro
Analiză juridică a Legii 169/2026, bpv Grigorescu Ștefănică, 12 august 2026 — bpv-grigorescu.com
