Actualizat: septembrie 2026
Cele mai multe vânzări de case din comunele Argeșului nu se opresc din lipsă de cumpărători, ci la biroul notarial, din cauza actelor. Succesiune nedezbătută, anexe care nu apar în cartea funciară, teren fără drum de acces, certificat de urbanism lipsă după intrarea în vigoare a noului Cod al urbanismului la 25 august 2026 și certificat fiscal cerut acum și cumpărătorului. Sunt greșeli care se repară, dar numai dacă le vezi înainte, nu în ziua semnării.
1. Succesiunea nedezbătută
Nu poți vinde un imobil care figurează în cartea funciară pe numele unei persoane decedate. Ai nevoie întâi de certificat de moștenitor și de înscrierea dreptului în cartea funciară. În comunele din Argeș, situația cea mai frecventă este casa părintească rămasă pe numele bunicilor, cu trei sau patru moștenitori care nu au deschis niciodată succesiunea.
Există și o fereastră fiscală care se închide curând. Legea nr. 170/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 648 din 5 august 2026, prevede o derogare temporară de la articolul 111 alineatul (3) din Codul fiscal: succesiunile finalizate până la 30 septembrie 2026 inclusiv, în cazurile în care termenul de 2 ani de la deces expiră în perioada 14 iulie - 30 septembrie 2026, nu datorează impozitul de 1%. Măsura a fost adoptată din cauza blocajului sistemelor ANCPI. Dacă te încadrezi, mai ai câteva săptămâni.
2. Certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale
Din 25 august 2026 este în vigoare Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, un act cu 584 de articole și 8 anexe, care înlocuiește Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001. Codul introduce cinci tipuri de certificat de urbanism, printre care cel pentru operațiuni cadastrale.
Consecința practică este dură: operațiunile cadastrale și actele care le constată, efectuate fără acest certificat sau cu un certificat lipsit de elementele de conținut prevăzute de lege, sunt lovite de nulitate. Dacă ai o casă cu 1.500 de metri pătrați de teren în Bradu, Bascov sau Mărăcineni și vrei să dezmembrezi lotul în două numere cadastrale înainte de vânzare, primul drum este la primărie, pentru certificat, nu la topograf.
3. Anexe și extinderi construite fără autorizație
Magazia, garajul, bucătăria de vară, camera adăugată în spate. Sunt lucruri obișnuite în gospodăriile din Argeș și sunt, foarte des, ridicate fără autorizație de construire.
Regulile s-au schimbat complet. Mecanismul vechi din Legea nr. 50/1991, bazat pe prescripția de 3 ani, nu mai există, pentru că legea a fost abrogată. Legea nr. 169/2026 a introdus în locul lui autorizația de regularizare, aplicabilă în principal locuințelor unifamiliale de până la 150 de metri pătrați, cu parter sau parter și un etaj, anexelor și închiderilor de balcon, dacă sunt respectate regulile de urbanism, cerințele de calitate în construcții și condițiile de protecție a mediului. Siguranța construcției se dovedește prin expertiză tehnică întocmită de un expert atestat. Codul prevede o perioadă tranzitorie de cel mult un an de la intrarea în vigoare, în care regularizarea poate fi cerută și pentru construcții care ulterior nu s-ar mai încadra.
Pentru construcțiile neregularizate, impozitul pe clădire se majorează cu 100%, din momentul în care autoritatea publică locală constată situația și până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor. Plata impozitului majorat nu înseamnă intrare în legalitate.
4. Ce nu e în cartea funciară nu se vinde
Vinzi ce este descris în cartea funciară. Dacă anexele, garajul sau extinderea nu sunt înscrise, ele nu se transmit prin actul de vânzare, chiar dacă sunt fizic acolo și chiar dacă prețul le-a inclus. Cumpărătorul cu credit are o problemă în plus: banca evaluează și ipotecează doar ce apare în carte.
Verificarea se face cu extras de carte funciară de informare, obținut prin Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Argeș. Compară suprafața construită înscrisă cu ce vezi la fața locului. Dacă diferă, ai de făcut o documentație cadastrală de actualizare înainte de vânzare.
5. Casa fără drum de acces
În multe sate din Argeș, accesul la casă se face pe o alee de pământ care traversează terenul vecinului, pe baza unei înțelegeri vechi, nescrise. Pentru un cumpărător care ia credit, asta este un motiv de refuz. Servitutea de trecere trebuie constituită prin act notarial și înscrisă în cartea funciară, cu acordul proprietarului terenului aservit, ori stabilită de instanță atunci când acordul nu se obține. Nu se rezolvă în ziua semnării.
6. Certificatul fiscal, acum pentru amândoi
De la 25 februarie 2026, prin OUG nr. 7/2026, la transferul dreptului de proprietate asupra clădirilor și terenurilor este necesar certificatul de atestare fiscală nu doar pentru vânzător, ci și pentru cumpărător. Pentru un imobil dintr-o comună, certificatul vânzătorului se eliberează de compartimentul de impozite și taxe locale al primăriei comunei respective, iar cel al cumpărătorului de primăria unde acesta își are domiciliul. Sunt două instituții diferite, cu programe și termene diferite. Planifică-le, nu le lăsa pe ultima săptămână.
7. Terenul extravilan și dreptul de preempțiune
Dacă odată cu casa vinzi și teren agricol situat în extravilan, se aplică Legea nr. 17/2014. Oferta de vânzare se depune și se afișează la primăria comunei, iar preemptorii, în ordinea prevăzută de lege, au dreptul să o accepte la preț și condiții egale. Procedura durează săptămâni și trebuie parcursă înainte de autentificarea actului. Cere primăriei, la final, adeverința care atestă parcurgerea ei. Fără acest pas, notarul nu poate autentifica vânzarea.
Mai adaugă certificatul de performanță energetică, obligatoriu la vânzare conform Legii nr. 372/2005, și verificarea rolului agricol la primărie, unde apar de multe ori suprafețe care nu se potrivesc cu cele din cartea funciară.
Întrebări frecvente
Cât durează să repari aceste probleme? Depinde de fiecare. O succesiune simplă cu toți moștenitorii de acord se poate finaliza în câteva săptămâni. O documentație cadastrală de actualizare, o servitute de trecere sau o autorizație de regularizare înseamnă luni, nu zile. De aceea verificarea se face înainte de a pune casa la vânzare.
Pot vinde casa fără intabulare? Pentru imobilele înscrise în cartea funciară, transferul se face prin înscriere. Dacă imobilul nu este intabulat, documentația cadastrală și înscrierea trebuie făcute înainte, iar acest lucru prelungește semnificativ termenul până la semnarea actului.
Cine plătește certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale? În practică, cel care solicită dezmembrarea sau alipirea, deci de regulă vânzătorul, înainte de a scoate imobilul la vânzare. Taxele se stabilesc de consiliul local al comunei.
Ce se întâmplă dacă notarul descoperă problema în ziua semnării? Actul nu se autentifică. Cumpărătorul cu credit riscă să piardă aprobarea băncii, iar vânzătorul poate ajunge să restituie avansul din antecontract, uneori dublat, în funcție de clauzele semnate.
Concluzie
O casă dintr-o comună din Argeș se vinde greu nu pentru că nu are căutare, ci pentru că dosarul ei are, aproape întotdeauna, cel puțin o problemă de acte. Verifică extrasul de carte funciară, situația succesorală, autorizațiile construcțiilor, accesul la drum și certificatele fiscale înainte de prima vizionare, nu după ce ai găsit cumpărătorul.
Dacă ai o casă de vândut în Bradu, Bascov, Mărăcineni, Ștefănești sau în oricare altă comună din județul Argeș și vrei să știi din start ce lipsește din dosar, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți stă la dispoziție. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor - legislatie.just.ro
Legea nr. 170/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare, Monitorul Oficial nr. 648 din 5 august 2026 - juridice.ro
OUG nr. 7/2026, certificatul de atestare fiscală pentru ambele părți - legislatie.just.ro
Legea nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole din extravilan - legislatie.just.ro
Extrasul de carte funciară și documentațiile cadastrale - ancpi.ro
