Actualizat: august 2026
Cota redusă de TVA de 9% la locuințe se aplică până la 30 septembrie 2026 inclusiv, potrivit Legii nr. 161/2026. Data care contează nu este data plății și nici data antecontractului, ci data la care se semnează actul autentic de vânzare, pentru că atunci intervine faptul generator al TVA. Dacă actul se semnează pe 1 octombrie, se aplică cota standard de 21%. Pentru o locuință la plafonul maxim de 600.000 de lei fără TVA, diferența este de 72.000 de lei.
Ce spune legea, exact
Legea nr. 161/2026 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026 și a intrat în vigoare pe 7 august 2026. Ea prelungește până la 30 septembrie 2026 inclusiv termenul în care o persoană fizică, singură sau împreună cu alte persoane fizice, poate achiziționa o singură locuință cu cota redusă de TVA de 9%, dacă sunt îndeplinite cumulativ patru condiții.
Prima: locuința are o suprafață utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depășește 600.000 de lei, exclusiv TVA.
A doua: locuința, în momentul livrării, care nu poate depăși data de 30 septembrie 2026, poate fi locuită ca atare.
A treia: cumpărătorul nu a mai achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, verificarea făcându-se în Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA.
A patra: cumpărătorul a încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. În plus, pentru actele încheiate în perioada 3 - 31 iulie 2025 inclusiv, la data livrării trebuie făcută dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței fără TVA, plătit integral până la 31 iulie 2025 inclusiv.
De ce contează ziua semnării la notar
Cota de TVA aplicabilă este cea în vigoare la data faptului generator. La livrarea unui imobil, faptul generator intervine la data la care se îndeplinesc formalitățile legale pentru transferul dreptului de proprietate, adică la data autentificării contractului de vânzare la notar. Avansurile plătite anterior generează exigibilitatea taxei, dar nu fixează cota: aceasta se regularizează la livrare.
Traducerea practică pentru un cumpărător din Pitești este simplă și dură. Poți avea antecontract din 2025, avans plătit, credit aprobat și mutare planificată, dar dacă actul autentic se semnează după 30 septembrie 2026, cota este 21%, nu 9%.
Cât înseamnă în bani, la prețurile din Pitești
Ansambluri noi există în zona centrală, pe Calea Bascovului, în zona Negru Vodă, Mărășești, Craiovei și Trivale, iar constructori activi în Pitești sunt, printre alții, Maiacasa, Volumetric, Adidana și Energomontaj Grup.
Un exemplu de calcul, la valori rotunde. Pentru o locuință de 400.000 de lei fără TVA, cota de 9% înseamnă 36.000 de lei TVA, iar cota de 21% înseamnă 84.000 de lei. Diferența este de 48.000 de lei. La plafonul maxim al legii, 600.000 de lei fără TVA, cota de 9% înseamnă 54.000 de lei, iar 21% înseamnă 126.000 de lei, deci o diferență de 72.000 de lei. Este, pentru multe familii din Argeș, echivalentul avansului.
Ce faci în ultimele săptămâni
Primul lucru este confirmarea în scris, cu dezvoltatorul, a datei de semnare la notar. Nu la finalul lunii septembrie, ci o zi concretă, cu marjă de siguranță de cel puțin o săptămână.
Al doilea este verificarea documentației imobilului: recepția la terminarea lucrărilor, intabularea, numărul cadastral pentru unitatea individuală. Un apartament neintabulat nu se poate vinde, iar procedurile de cadastru sunt un punct sensibil în 2026, după blocajul sistemelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară din iulie. Aplicația e-Terra a repornit pe 11 august 2026, iar în prima săptămână de la repornire birourile de cadastru din țară au înregistrat 205.995 de cereri. Alte platforme ale ANCPI, printre care Registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, MyEterra, Registrul proprietarilor, Titlurile de proprietate și Geoportalul, urmează să fie repornite etapizat.
Al treilea este creditul, dacă e cazul: valabilitatea aprobării, termenul de tragere și data la care banca poate vira efectiv suma trebuie corelate cu data semnării, nu invers.
Ai cumpărat cu 21% la începutul lui august? Poți cere diferența
Legea prevede și un mecanism de restituire. Persoana fizică ce a achiziționat o locuință cu cota standard de TVA în perioada dintre 1 august 2026 și data intrării în vigoare a legii, adică 7 august 2026, poate solicita restituirea sumei rezultate din diferența dintre cota standard și cota de 9%, pentru o singură locuință, dacă îndeplinește aceleași condiții de suprafață, valoare, unicitate și act de avans încheiat până la 1 august 2025.
Dacă în acel interval au fost cumpărate mai multe locuințe care îndeplinesc condițiile, se restituie diferența pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul.
Restituirea se poate solicita începând cu 1 octombrie 2026, potrivit unei proceduri care se aprobă prin ordin al președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii, adică până în jurul datei de 6 septembrie 2026. La sfârșitul lunii august 2026, acest ordin nu era încă publicat, deci formularul și lista exactă de documente urmează să fie anunțate de ANAF. Până atunci, singurul lucru util este păstrarea completă a dosarului: antecontract, dovezi de plată a avansului, factura cu TVA de 21% și contractul autentic de vânzare.
Întrebări frecvente
Am antecontract semnat în 2024 și avans plătit. Mai prind cota de 9%? Da, dacă actul autentic de vânzare se semnează până pe 30 septembrie 2026 inclusiv și dacă locuința se încadrează în plafonul de 120 mp utili și 600.000 de lei fără TVA, iar tu nu ai mai cumpărat altă locuință cu cotă redusă din 1 ianuarie 2023.
Dacă plătesc integral prețul în septembrie, dar semnez în octombrie, ce cotă se aplică? Cota se stabilește la faptul generator, adică la data transferului dreptului de proprietate prin act autentic. Plata anticipată nu blochează cota, taxa urmând să se regularizeze la livrare.
Se aplică cota de 9% și la un apartament cumpărat de la o persoană fizică? Nu. Discuția despre cotele de TVA privește livrările efectuate de persoane impozabile, adică în principal dezvoltatorii. La o vânzare între persoane fizice, pe piața second-hand din Pitești, TVA nu intervine.
Ce se întâmplă după 30 septembrie 2026? Din 1 octombrie 2026 se aplică cota standard de TVA de 21% la livrările de locuințe, în lipsa unei alte modificări legislative.
Concluzie
Termenul de 30 septembrie 2026 nu este o formalitate administrativă, ci o diferență de zeci de mii de lei care se decide în ziua semnării la notar. Cine are un antecontract valabil și o locuință care se încadrează în plafoane are un singur lucru de făcut acum: să fixeze data la notariat și să verifice că dosarul imobilului este complet. Cine a cumpărat cu 21% în prima săptămână din august trebuie să urmărească publicarea ordinului ANAF și să depună cererea de restituire după 1 octombrie.
Dacă ești în mijlocul unei achiziții de apartament nou în Pitești, Mioveni sau în comunele din Argeș și vrei să verifici dacă mai prinzi termenul, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți poate parcurge dosarul și calendarul împreună cu tine. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Legea nr. 161/2026, Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026 — monitoruloficial.ro
Codul fiscal, reguli privind faptul generator și exigibilitatea TVA — static.anaf.ro
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, comunicate privind repornirea e-Terra — ancpi.ro
