Actualizat: august 2026
TVA de 9% la apartamentele noi a fost prelungit oficial. Legea 161/2026 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026 și a intrat în vigoare pe 7 august 2026. Termenul până la care poți cumpăra o locuință cu cota redusă de 9% s-a mutat de la 31 iulie la 30 septembrie 2026. În plus, cine a fost forțat să plătească 21% între 1 și 6 august poate cere diferența înapoi de la ANAF. Iată ce înseamnă concret pentru un cumpărător din Pitești.
De ce s-a prelungit termenul
Termenul inițial era 31 iulie 2026, stabilit prin Legea 141/2025. Problema a apărut pe 14 iulie 2026, când sistemele informatice ale ANCPI au fost lovite de un atac cibernetic, iar aplicația e-Terra s-a oprit. Fără extrase de carte funciară și fără intabulări, notarii nu au mai putut autentifica contracte de vânzare-cumpărare. Practic, mii de cumpărători care plătiseră avansuri și aveau credite aprobate au ajuns în imposibilitatea obiectivă de a semna actele finale la timp, din motive care nu țineau de ei. Parlamentul a votat prelungirea, iar președintele a promulgat legea, tocmai ca acești oameni să nu piardă dreptul la cota redusă. Este o măsură tranzitorie, nu o revenire generală la 9%.
Cine mai prinde cota de 9% până pe 30 septembrie
În perioada 7 august – 30 septembrie 2026, o persoană fizică poate cumpăra o singură locuință cu TVA de 9%, dar numai dacă îndeplinește toate condițiile cumulativ. Locuința trebuie să aibă o suprafață utilă de cel mult 120 mp, fără anexele gospodărești, iar valoarea totală, inclusiv terenul pe care este construită, să nu depășească 600.000 lei fără TVA. Locuința trebuie să fie finalizată și locuibilă la momentul livrării, iar livrarea trebuie să aibă loc cel târziu pe 30 septembrie 2026. Cumpărătorul nu trebuie să fi mai achiziționat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023, aspect verificat în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă. Și, cel mai important filtru: pentru locuința respectivă trebuie să fi fost încheiat până la 1 august 2025 un antecontract sau alt act juridic care prevedea plata unui avans. Pentru antecontractele semnate în intervalul 3–31 iulie 2025, avansul achitat până la 31 iulie 2025 trebuia să fie de cel puțin 20% din valoarea locuinței fără TVA.
Cu alte cuvinte, facilitatea nu se aplică achizițiilor noi, începute după 1 august 2025. Este exclusiv pentru contractele care erau deja în derulare, cu avans convenit înainte de acea dată, și care doar nu au putut fi finalizate din cauza blocajului. Dacă abia acum cauți un apartament nou în Pitești și nu ai un antecontract mai vechi de 1 august 2025, la achiziția ta se aplică TVA de 21%.
Cât înseamnă diferența în bani
Diferența dintre cele două cote nu e neglijabilă. La o locuință cu preț net de 100.000 de euro, TVA de 9% înseamnă 9.000 de euro, iar cea de 21% înseamnă 21.000 de euro. Diferența e de 12.000 de euro. La un apartament mai mic, cu preț net de 70.000 de euro, TVA de 9% e 6.300 de euro, iar cea de 21% e 14.700 de euro, deci o diferență de 8.400 de euro. Pentru un cumpărător din Pitești, acești bani cântăresc adesea mai mult decât întregul avans. Ca reper de piață, prețul mediu cerut la apartamentele din Pitești era în jur de 1.739 de euro pe metru pătrat util în iulie 2026, iar în zone precum Prelungirea Craiovei mediile scad către 1.161 de euro pe metru pătrat, potrivit datelor agregate din anunțuri.
Ce faci dacă ai plătit 21% între 1 și 6 august
Aici e partea nouă și importantă. Legea a intrat în vigoare abia pe 7 august, dar fereastra dintre expirarea vechiului termen (31 iulie) și intrarea în vigoare a lăsat câteva zile în care unii cumpărători au semnat cu TVA standard de 21%. Dacă ai cumpărat în intervalul 1–6 august 2026 o locuință care îndeplinește toate condițiile de mai sus, dar ai plătit cota standard, poți solicita ulterior restituirea diferenței dintre 21% și 9%. Restituirea se acordă pentru o singură locuință. Dacă ai cumpărat mai multe imobile eligibile în acea perioadă, diferența se restituie doar pentru prima locuință din punctul de vedere al momentului la care a intervenit faptul generator de TVA.
Cererile de restituire se pot depune începând cu 1 octombrie 2026. Procedura efectivă, adică documentele necesare și pașii concreți, urmează să fie stabilită printr-un ordin al președintelui ANAF, care trebuie emis în maximum 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii, deci undeva până la începutul lunii septembrie. Recomandarea practică: păstrează contractul, factura și dovada plății și urmărește site-ul ANAF pentru ordinul cu procedura, ca să depui cererea imediat ce se deschide fereastra de pe 1 octombrie.
Ce verifici înainte să semnezi acum
Dacă ești în situația de a finaliza o achiziție eligibilă în aceste săptămâni, verifică trei lucruri. Primul: că antecontractul tău este anterior datei de 1 august 2025 și, dacă e din 3–31 iulie 2025, că avansul de minimum 20% a fost plătit la timp. Al doilea: că developerul îți poate preda locuința finalizată și locuibilă până pe 30 septembrie 2026, pentru că faptul generator de TVA este predarea, nu semnarea antecontractului, iar un șantier întârziat te poate scoate din termen. Al treilea: că suprafața utilă și valoarea se încadrează în cele două plafoane, 120 mp și 600.000 lei fără TVA. Aceste detalii se confirmă cu developerul și cu notarul, nu se presupun.
Întrebări frecvente
Mai pot cumpăra acum un apartament nou cu 9% dacă nu am niciun antecontract vechi? Nu. Facilitatea de 9% se aplică doar contractelor cu antecontract încheiat până la 1 august 2025. Pentru o achiziție complet nouă, cota este 21%.
Până când trebuie predată locuința ca să prind cota redusă? Cel târziu pe 30 septembrie 2026, finalizată și locuibilă. Data care contează fiscal este livrarea, nu semnarea antecontractului.
Am semnat pe 4 august cu TVA 21%, deși mă încadram. Pot recupera diferența? Da, dacă îndeplinești toate condițiile legii. Depui cererea la ANAF începând cu 1 octombrie 2026, după ce apare ordinul cu procedura.
Concluzie
Legea 161/2026 le dă o gură de aer cumpărătorilor prinși în blocajul ANCPI: cota de 9% se aplică până pe 30 septembrie 2026 pentru contractele eligibile, iar cei care au plătit 21% în primele zile ale lunii august își pot cere diferența înapoi de la 1 octombrie. Pentru restul cumpărătorilor, regula rămâne 21%. Dacă ai un antecontract mai vechi și nu ești sigur că te încadrezi, o verificare a actelor înainte de notariat te scutește de surprize. Pentru o analiză gratuită a situației tale, la cumpărarea sau vânzarea unui apartament în Pitești, Mioveni sau județul Argeș, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți stă la dispoziție. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Monitorul Oficial / Legea 161/2026 — legislatie.just.ro
Agenția Națională de Administrare Fiscală — anaf.ro
Ministerul Finanțelor — mfinante.gov.ro
