Actualizat: august 2026
Poți vinde un apartament din Pitești în care locuiește un chiriaș, fără acordul lui. Ce se întâmplă cu contractul de închiriere depinde de un singur lucru: dacă închirierea a fost notată sau nu în cartea funciară. Dacă a fost notată, cumpărătorul este obligat să o respecte. Dacă nu a fost, contractul nu îi este opozabil și noul proprietar nu are obligația de a-l continua. Regula este în Codul civil, articolele 1811 și 1812.
Regula de bază: notarea în cartea funciară decide totul
Articolul 1811 din Codul civil stabilește că, dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul chiriașului este opozabil cumpărătorului, în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, doar dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară. Pentru imobilele neînscrise în cartea funciară, condiția este ca data certă a contractului de închiriere să fie anterioară datei certe a înstrăinării.
Consecința practică, pentru un apartament dintr-un bloc din Trivale, Craiovei sau Găvana, este directă. Aproape toate apartamentele din Pitești sunt înscrise în cartea funciară. Deci, dacă închirierea nu apare în extrasul de carte funciară, cumpărătorul nu preia contractul. Faptul că știe că în apartament stă cineva nu schimbă nimic din punct de vedere juridic: simpla cunoaștere a existenței chiriașului nu ține loc de formalitatea de publicitate cerută de lege.
Invers, dacă locațiunea este notată în cartea funciară, cumpărătorul preia contractul așa cum e, cu durata, chiria și clauzele lui.
Ce se întâmplă când contractul e notat, dar vrei totuși să vinzi liber
Articolul 1812 din Codul civil permite părților să prevadă expres, în contractul de închiriere, că locațiunea încetează în cazul înstrăinării imobilului. Este clauza pe care mulți proprietari o omit și pe care ar trebui să o discute înainte de a semna cu un chiriaș.
Chiar și cu această clauză, chiriașul nu poate fi dat afară imediat. Alineatul 2 al aceluiași articol prevede că locațiunea rămâne opozabilă cumpărătorului, chiar și după ce chiriașului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunțării contractului.
Termenul de referință vine din regulile privind închirierea locuințelor. La o închiriere fără durată determinată, articolul 1824 din Codul civil prevede un preaviz de cel puțin 60 de zile dacă intervalul de plată a chiriei este de o lună sau mai mare, respectiv 15 zile dacă intervalul este mai mic de o lună. Dublat, așa cum cere articolul 1812, înseamnă aproximativ 120 de zile pentru o chirie plătită lunar, adică patru luni în care chiriașul rămâne legal în apartament. Chiriașul căruia i s-a comunicat corect încetarea contractului nu are drept la despăgubire nici față de vânzător, nici față de cumpărător.
Pentru că modul de calcul depinde de forma concretă a contractului, durata lui și intervalul de plată, termenul exact se stabilește cu notarul sau cu un avocat, pe contractul tău, nu după o regulă generală.
De ce contează exact acum, în Pitești
Sezonul chiriilor din Pitești este în plină desfășurare. Proprietarii care tocmai au semnat un contract nou, pe un an, cu un chiriaș care s-a mutat în august sau septembrie, sunt cei mai expuși: dacă apare o ofertă bună de cumpărare în noiembrie, întrebarea ce fac cu chiriașul devine urgentă.
Este util de știut și că înregistrarea contractului de închiriere la ANAF este obligatorie, în termen de 30 de zile de la încheiere, potrivit Codului fiscal, iar înregistrarea la ANAF nu este același lucru cu notarea în cartea funciară. Prima este o obligație fiscală, a doua este o formalitate de publicitate imobiliară care se face la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Argeș. Multe neînțelegeri pleacă de aici: proprietarul crede că a făcut tot ce trebuia pentru că a declarat contractul la fisc.
Ce verifică un cumpărător înainte să semneze
Primul document este extrasul de carte funciară pentru autentificare. Acolo apar, la partea a treia, sarcinile și notările, inclusiv o eventuală locațiune. Dacă extrasul e curat, cumpărătorul știe că preia apartamentul liber de contract.
Al doilea aspect este starea de fapt. Chiar dacă din punct de vedere juridic contractul nu îi este opozabil, cumpărătorul preia un apartament în care locuiește efectiv cineva. Eliberarea se negociază, iar termenul se trece în contractul de vânzare, cu o dată clară de predare a cheilor.
Al treilea aspect este garanția. Depozitul plătit de chiriaș rămâne o obligație a proprietarului care l-a încasat, deci vânzătorul, dacă nu se convine altfel în scris.
Cum vinzi mai ușor un apartament închiriat
Varianta cea mai simplă rămâne vânzarea cu apartamentul liber, pentru că extinde masiv publicul de cumpărători: cei care cumpără pentru locuit proprie sunt majoritatea pieței din Pitești. Asta presupune însă corelarea termenului de preaviz cu momentul listării.
A doua variantă este vânzarea către un investitor, cu chiriaș inclus și contract în derulare. Aici contractul, chiria lunară și istoricul de plată devin argumente de vânzare, nu obstacole. Un apartament cu chiriaș serios, contract în regulă și venit stabil se vinde ca produs de investiție, nu ca locuință.
A treia variantă, cea mai des ratată, este pregătirea din start: clauza de încetare în caz de înstrăinare, prevăzută în contract de la bun început, îți lasă opțiunile deschise.
Întrebări frecvente
Am nevoie de acordul chiriașului ca să vând apartamentul? Nu. Vânzarea este dreptul proprietarului, iar chiriașul nu are un drept legal de veto și nici, în lipsa unei clauze contractuale exprese, un drept de preempțiune la cumpărare.
Chiriașul trebuie să lase apartamentul să fie vizitat de cumpărători? Depinde de ce s-a prevăzut în contract. De aceea o clauză privind vizionările, cu preaviz rezonabil și interval orar, se pune în contractul de închiriere, nu se improvizează la momentul vânzării.
Cui îi plătește chiria chiriașul după semnarea vânzării? Dacă locațiunea este opozabilă cumpărătorului, chiria se plătește noului proprietar de la data dobândirii, iar chiriașul trebuie notificat în scris despre schimbare.
Se poate nota în cartea funciară un contract de închiriere deja semnat? Da, notarea se solicită la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Argeș, cu contractul în original și cu tariful achitat. Condițiile concrete și documentele exacte se confirmă la BCPI Argeș, pentru că cerințele diferă în funcție de durata contractului.
Concluzie
Un apartament închiriat se poate vinde oricând, dar rezultatul pentru cumpărător depinde de o singură rubrică din cartea funciară. Contract nenotat înseamnă apartament liber juridic, dar ocupat în fapt. Contract notat înseamnă cumpărător obligat să respecte închirierea, cu excepția clauzei de încetare la înstrăinare, care oricum lasă chiriașului un termen dublu de preaviz.
Dacă ai un apartament închiriat în Pitești, Mioveni sau în comunele din Argeș și te gândești să-l vinzi, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți poate spune, după verificarea cărții funciare și a contractului, dacă îl scoți pe piață liber sau ca investiție cu chiriaș. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Codul civil, art. 1811 privind opozabilitatea locațiunii față de dobânditor — codulcivil.ro
Codul civil, art. 1812 privind încetarea locațiunii în caz de înstrăinare — codulcivil.ro
Codul civil, art. 1824 și art. 1825 privind denunțarea închirierii locuinței — legeaz.net
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, acte necesare pentru înscrierea locațiunii — ancpi.ro
