Actualizat: august 2026
Da, poți vinde un apartament din Pitești pe care mai ai credit ipotecar. Este legal și se face frecvent, dar ai nevoie de acordul scris al băncii, iar la creditele Prima Casă și Noua Casă și de acordul FNGCIMM. Acordul poate dura până la 40 de zile, în funcție de bancă. Ipoteca se radiază din cartea funciară doar în baza declarației autentice a băncii, dată la notar în ziua semnării.
De ce nu ajunge să achiți creditul
Mulți proprietari cred că, odată achitat creditul, ipoteca dispare automat din acte. Nu dispare. Conform art. 885 alin. 2 din Codul civil, drepturile reale se sting doar prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Banca nu face radierea din oficiu și nu există lege care să o oblige.
Consecința practică: dacă ai achitat creditul acum cinci ani și nu ai radiat ipoteca, ea apare și azi la partea a III-a a extrasului de carte funciară, rubrica sarcini. Notarul vede sarcina și blochează tranzacția până se rezolvă. Este exact motivul pentru care merită să verifici extrasul de carte funciară înainte de a scoate apartamentul la vânzare, nu în ziua semnării.
Pasul 1: acordul de înstrăinare de la bancă
Primul filtru real la vânzarea unui imobil ipotecat este acordul scris al băncii. Depui la sucursala unde ai creditul o cerere prin care soliciți acordul de înstrăinare și fișa de rambursare anticipată integrală, adică suma exactă rămasă de plată la o dată stabilită. Banca poate cere copie după actul de identitate, contractul de credit, actul de proprietate și, uneori, antecontractul sau date despre cumpărător.
Termenul de răspuns diferă de la bancă la bancă și, în practică, poate ajunge până la 40 de zile, în funcție de complexitatea dosarului și de istoricul de plată. Dacă ratele au fost achitate la timp și documentația e completă, răspunsul vine mai repede. Concret, dacă vrei să semnezi la mijlocul lui octombrie, cererea la bancă se depune în august sau la începutul lui septembrie, nu cu două săptămâni înainte.
Un punct de care depinde toată tranzacția: banca nu acceptă radierea decât dacă își recuperează integral creanța. Dacă prețul de vânzare e mai mic decât soldul rămas, diferența o acoperi tu din surse proprii. Într-o piață ca cea din Pitești, unde un apartament cu două camere în Trivale sau Găvana se tranzacționează, în funcție de stare și etaj, în jurul valorilor de piață curente, calculul soldului rămas se face înainte de a stabili prețul de listare, nu după.
Pasul 2: acordul FNGCIMM la Prima Casă și Noua Casă
Dacă apartamentul a fost cumpărat prin Prima Casă sau Noua Casă, imobilul nu are doar ipoteca băncii, ci și o interdicție de înstrăinare în favoarea statului român, pe 5 ani de la data contractului de credit. Peste acordul băncii mai trebuie deci un acord din partea Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii.
Conform Ordonanței de urgență nr. 58/2024, de la 7 iunie 2024 FNGCIMM a preluat de la Ministerul Finanțelor atribuția de emitere a acordurilor în cadrul programului Prima Casă și Noua Casă. Acordul de radiere din partea FNGCIMM se solicită prin banca finanțatoare, nu direct de tine. În baza lui, reprezentantul băncii dă la notar declarația autentică prin care cere biroului de carte funciară radierea sarcinilor.
Fără acordul FNGCIMM în forma cerută de lege, notarul nu poate autentifica declarația de radiere, iar imobilul rămâne cu ipoteca și interdicțiile programului. Este cel mai frecvent motiv de amânare a semnării la apartamentele cumpărate prin aceste programe.
Pasul 3: ziua semnării la notar
În practică, la o vânzare cu credit activ, la biroul notarial se întâlnesc mai multe fire deodată: vânzătorul, cumpărătorul, reprezentantul băncii vânzătorului și, dacă și cumpărătorul ia credit, reprezentantul băncii cumpărătorului. Se semnează contractul de vânzare, iar banca vânzătorului dă declarația autentică de radiere a ipotecii și a interdicțiilor.
Fluxul banilor este de regulă acesta: partea din preț egală cu soldul creditului merge direct în contul de credit al vânzătorului, ca să stingă datoria, iar diferența ajunge la vânzător. Notarul transmite la biroul de carte funciară atât acordul de radiere original, cât și declarația băncii, astfel încât imobilul să devină liber de sarcini.
Dacă achiți anticipat creditul din surse proprii înainte de vânzare, ține cont de comisionul de rambursare anticipată. Conform Ordonanței de urgență nr. 50/2010, comisionul poate fi de până la 1% pentru creditele cu dobândă fixă pe perioada rămasă și este zero pentru cele cu dobândă variabilă. Pentru creditele legate de IRCC, indicele aplicabil în trimestrul iulie–septembrie 2026 este 5,56%, iar acestea sunt cu dobândă variabilă.
Cât costă și cât durează radierea
Radierea propriu-zisă se depune la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin notar. Tarifele OCPI sunt stabilite prin ordin al directorului general al ANCPI, iar sursele de specialitate indică pentru 2026 un cost estimativ în jur de 75 de lei în regim normal, cu soluționare în aproximativ 15 zile lucrătoare, și în jur de 375 de lei în regim de urgență, cu termen de până la 5 zile lucrătoare. Onorariul notarial pentru autentificarea declarației se achită separat și diferă de la birou la birou. Pentru cifrele exacte aplicabile dosarului tău, întreabă direct la BCPI Pitești, strada Maior Gheorghe Șonțu nr. 8A, la telefon 0248 221855, sau la biroul notarial care instrumentează actul.
O precizare de context pentru vara lui 2026: după atacul cibernetic din 14 iulie, sistemul e-Terra a fost repornit etapizat pe 11 august, iar aproximativ 94.000 de cereri sunt în curs de soluționare. Termenele au fost prelungite prin decizie internă ANCPI, iar timpii de răspuns pot fi mai mari în perioada imediat următoare. Dacă ai o radiere în lucru, întreabă unde se află dosarul înainte de a fixa data semnării.
Întrebări frecvente
Trebuie să spun cumpărătorului că apartamentul e ipotecat? Da, iar el oricum vede ipoteca în extrasul de carte funciară. Transparența de la început previne renunțări în ultima clipă.
Pot vinde dacă prețul e mai mic decât ce datorez băncii? Doar dacă acoperi diferența din surse proprii. Banca nu radiază ipoteca dacă nu își recuperează integral creanța.
Cât durează în total? Partea cea mai lungă este obținerea acordului băncii, care poate ajunge la 40 de zile. La asta se adaugă timpul de radiere la OCPI, de aproximativ 15 zile lucrătoare în regim normal.
Ce fac dacă banca de la care am luat creditul nu mai există? Dacă a fost absorbită, banca absorbantă preia drepturile și obligațiile. Dacă a intrat în faliment, lichidatorul judiciar semnează adresa de radiere. Dacă datoria a fost cesionată, firma care a preluat creanța emite acordul.
Cumpărătorul poate lua credit pentru un apartament deja ipotecat? Da, se practică. Banca cumpărătorului își înscrie ipoteca, iar ipoteca veche se radiază în același flux notarial, cu documentația coordonată între cele două bănci și notar.
Concluzie
Vânzarea unui apartament cu credit activ nu este o excepție, ci o procedură cu pași ficși: acord de înstrăinare de la bancă, acord FNGCIMM dacă e Prima Casă sau Noua Casă, declarație autentică de radiere la notar, radiere la OCPI. Ce strică tranzacțiile nu este ipoteca, ci pornirea demersurilor cu două săptămâni înainte de semnare.
Dacă vrei să vinzi un apartament din Pitești, Mioveni sau din județul Argeș pe care mai ai credit și nu știi de unde începi, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți poate pune ordine în pași și în calendar. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Codul civil, art. 885 alin. 2 privind radierea drepturilor reale — legislatie.just.ro
Ordonanța de urgență nr. 58/2024 privind acordurile FNGCIMM la Prima Casă și Noua Casă — fngcimm.ro
Ordonanța de urgență nr. 50/2010 privind comisionul de rambursare anticipată — anpc.ro
Comunicat ANCPI privind repornirea aplicației e-Terra — ancpi.ro
OCPI Argeș, date de contact BCPI Pitești — ag.ancpi.ro
