Ești virgin în imobiliare? Iată tot ce trebuie să știi înainte să începi
Răspuns pe scurt: dacă vinzi, ai nevoie de acte în regulă, un preț ancorat în realitatea pieței și o strategie de expunere — nu de „hai să vedem cine sună". Dacă cumperi, ai nevoie de buget total (nu doar preț), verificarea juridică a imobilului înainte de orice avans și înțelegerea costurilor de la notar. În 2026, două lucruri schimbă calculul pentru toată lumea: TVA de 21% la locuințele noi și o piață în care tranzacțiile scad, dar prețurile nu.
Restul articolului îți explică fiecare punct, separat pentru vânzători și pentru cumpărători.
De ce prima tranzacție e cea mai scumpă lecție
O tranzacție imobiliară nu e o achiziție, e un proces juridic cu bani mulți la mijloc. Diferența dintre cineva care a mai făcut-o și cineva la prima experiență nu e inteligența — e faptul că al doilea nu știe ce nu știe. Nu știe că un extras de carte funciară are termen de valabilitate. Nu știe că avansul dat „pe încredere", fără precontract, e greu de recuperat. Nu știe că prețul cerut și prețul obținut sunt două cifre diferite.
Costul acestei ignoranțe se măsoară în mii de euro și în luni pierdute.
PARTEA I — DACĂ VINZI
Cât valorează efectiv proprietatea mea?
Valoarea nu e ce vrei tu, nu e ce ți-a spus vecinul că a luat el și nu e media anunțurilor de pe portaluri. Anunțurile arată prețuri cerute, nu prețuri tranzacționate — două lucruri complet diferite într-o piață unde cumpărătorii negociază mai ferm decât acum trei ani.
Valoarea reală se stabilește prin comparație cu proprietăți similare efectiv vândute în ultimele luni, ajustate pentru diferențele de suprafață, etaj, stare, an de construcție, poziționare și eficiență energetică.
Contextul din 2026 e important de înțeles: prețurile apartamentelor au crescut cu doar 3%, cel mai redus avans din ultimii cinci ani, iar numărul tranzacțiilor scade. Interesul există, dar decizia de cumpărare e mai lentă și mai prudentă. Traducerea practică: proprietățile corect evaluate, bine prezentate și cu acte în regulă se vând în continuare, dar exagerările de preț sunt tot mai greu de susținut.
Greșeala clasică a începătorului: listează cu 15% peste piață „ca să am loc de negociere". Rezultat: proprietatea stă șase luni, cumpărătorii serioși o ignoră — o văd ca fiind cu probleme dacă e listată de atât timp — iar în final se vinde sub prețul pe care l-ar fi obținut dacă intra corect de la început.
Ce acte îmi trebuie ca să pot vinde?
Lista de bază, pentru un apartament:
Actul de proprietate: contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de donație, act de partaj sau altul, după caz.
Documentația cadastrală: fișa bunului imobil, planul de amplasament și planul releveu, plus încheierea de intabulare în cartea funciară.
Certificat fiscal de la Direcția de Impozite și Taxe Locale, pe numele tău, din care rezultă că ești la zi cu plățile. Valabil 30 de zile.
Certificat de performanță energetică, emis de un auditor energetic atestat. Este obligatoriu la vânzare și trebuie predat cumpărătorului la semnare. Are valabilitate de 10 ani, cu condiția să nu fi fost făcute modificări care influențează performanța energetică. Lipsa lui poate atrage sancțiuni și, în anumite situații, nulitatea relativă a contractului.
Adeverință de la asociația de proprietari, care atestă situația datoriilor la întreținere. În original, semnată de președinte și administrator, cu nume în clar și ștampilată.
Ultima factură și dovada de plată la utilități: gaze, electricitate.
Polița PAD, asigurarea obligatorie a locuinței.
Actele de identitate valabile ale tuturor proprietarilor.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare îl obține notarul, nu tu. Are o valabilitate limitată, exprimată în zile lucrătoare de la depunerea cererii, iar în această perioadă OCPI blochează orice altă operațiune pe imobil — ceea ce protejează atât vânzătorul, cât și cumpărătorul.
Capcana numărul unu: apartamentul neintabulat. Dacă imobilul nu e intabulat în Cartea Funciară, trebuie făcută mai întâi intabularea, o procedură care poate dura câteva săptămâni. Dacă descoperi asta când ai deja cumpărător cu credit aprobat, ai pierdut cumpărătorul.
Capcana numărul doi: modificări interioare făcute fără actualizare cadastrală. Situația trebuie regularizată înainte de autentificare. Ai spart un perete acum opt ani? Se vede în releveu.
Capcana numărul trei: succesiunea nedezbătută. Dacă ai moștenit și nu ai finalizat succesiunea plus intabularea, juridic nu ești proprietar și nu poți vinde.
Recomandarea fermă: începe strângerea actelor înainte să găsești cumpărătorul, nu după. Certificatul fiscal, cel energetic și adeverința de la asociație se pot obține din timp și îți economisesc săptămâni exact în momentul în care tranzacția devine reală.
Ce impozit plătesc când vând?
Vânzătorul datorează impozit pe venitul din transferul proprietății imobiliare: 3% pentru imobile sau terenuri deținute mai puțin de trei ani și 1% pentru cele deținute mai mult de trei ani.
Trei precizări care contrazic mituri răspândite.
Unu: plafonul de 450.000 lei a fost eliminat. Orice tranzacție se impozitează, indiferent de valoarea bunului.
Doi: notarul calculează suma, o încasează de la vânzător și o virează către ANAF. Nu trebuie să mergi personal la ANAF.
Trei: din baza de calcul nu se scad soldul creditului ipotecar, comisionul agenției imobiliare, costul renovărilor sau prețul plătit anterior la cumpărare. Impozitul se aplică la prețul de vânzare, nu la câștig.
Atenție la grila notarială. Dacă prețul din contract e mai mic decât valoarea din grila camerei notarilor publici, impozitul se calculează la valoarea din grilă, nu la prețul declarat. Iar declararea unui preț fictiv, mai mic decât cel real, te expune la consecințe penale pentru evaziune fiscală și civile, prin anularea actului.
Cazuri particulare pe care mulți nu le știu. Pentru imobilele moștenite, perioada de deținere se calculează de la data decesului, nu de la data dezbaterii succesiunii — dacă defunctul deținea imobilul de mult timp, beneficiezi de cota de 1%. Iar dacă ai dobândit cote din același imobil la date diferite, prin succesiuni multiple sau prin partaj după divorț, perioada de deținere se stabilește separat pentru fiecare cotă: la aceeași vânzare se poate aplica 1% pentru o cotă și 3% pentru alta.
Cine plătește notarul, eu sau cumpărătorul?
Regula uzuală: cumpărătorul suportă onorariul notarial, taxa de intabulare ANCPI și extrasul de carte funciară. Vânzătorul suportă impozitul de 1% sau 3%, certificatul energetic și certificatul fiscal. Legal, taxele și onorariul notarului sunt suportate de cumpărător, dacă părțile nu se înțeleg altfel.
Acest „dacă părțile nu se înțeleg altfel" e negociabil și intră în discuția de preț. Trebuie stabilit clar în precontract, nu presupus.
Vând singur sau cu agenție?
Ambele funcționează. Contează să înțelegi ce implică fiecare.
Vânzarea directă. Avantajul: nu plătești comision de intermediere. Dezavantajul: stabilești prețul fără date de piață reale, gestionezi tu filtrarea vizionatorilor — inclusiv turiștii imobiliari și agenții care sună să te racoleze — negociezi singur cu cumpărători care au adesea consultant, verifici singur dacă cumpărătorul are efectiv finanțarea și coordonezi singur actele. Timpul și riscul juridic sunt costuri reale, doar că nu apar pe o factură.
Cu agenție, în regim de reprezentare exclusivă a vânzătorului. Avantajul: agentul lucrează pentru interesul tău, nu „la mijloc". Prețul se stabilește pe bază de analiză, expunerea e organizată, cumpărătorii sunt precalificați financiar înainte de vizionare, iar dosarul de acte e verificat din prima zi. Dezavantajul: plătești comision și te legi de un contract pe o perioadă determinată. Dacă agenția nu livrează, ai pierdut timp.
Cum verifici o agenție înainte să semnezi: cere-i să-ți arate ce a vândut în ultima perioadă în zona ta, cere planul concret de promovare în scris — nu „o urcăm pe site-uri" — întreabă cine te reprezintă efectiv, pe tine sau pe ambele părți, și citește clauza de reziliere.
La AZURA Imobiliare Pitești lucrăm preponderent în reprezentarea vânzătorului, cu comision zero pentru cumpărător. Motivul e simplu: nu poți apăra la maximum interesul a doi oameni care negociază unul împotriva celuilalt.
PARTEA II — DACĂ CUMPERI
De cât buget am nevoie, în total?
Prețul proprietății nu e bugetul. Bugetul real înseamnă avansul, dacă folosești credit; onorariul notarial, calculat procentual, pe tranșe, în funcție de valoare; taxa de intabulare ANCPI; extrasul de carte funciară; costurile de evaluare și de dosar, dacă tranzacția implică finanțare; asigurarea obligatorie PAD; și mutarea, eventualele renovări și mobilarea — bugetul pe care toată lumea îl subestimează.
Ca ordin de mărime, pentru o tranzacție la nivelul minim legal, orientativ: onorariu notarial în jur de 6.661 lei, intabulare ANCPI 750 lei și extras de carte funciară 40 lei, plătite de cumpărător. Cifrele cresc proporțional cu valoarea imobilului. Cere estimarea exactă notarului înainte, nu în ziua semnării.
TVA-ul mă privește și pe mine?
Doar dacă cumperi de la un dezvoltator sau de la o persoană juridică. La tranzacțiile între persoane fizice nu se aplică TVA, indiferent de valoare sau suprafață.
Dar dacă iei o locuință nouă, acesta e cel mai important punct din tot articolul, chiar acum.
Din 1 august 2025, cota standard de TVA pentru locuințe noi este 21%. TVA de 5% nu mai există — fostele cote de 5% și 9% au fost restructurate.
Cota redusă de 9% mai e valabilă doar pentru apartamentele noi care îndeplinesc simultan condițiile regimului tranzitoriu: preț sub 600.000 lei fără TVA, suprafață utilă maximum 120 mp, cumpărător persoană fizică, act juridic semnat și avans de minimum 20% plătit până la 1 august 2025, contract de vânzare-cumpărare semnat înainte de 1 august 2026 și să fie prima locuință cumpărată cu TVA redus. Dacă lipsește chiar și o singură condiție, se aplică TVA de 21%.
Termenul de livrare din lege, 31 iulie 2026, este condiție de eligibilitate: locuința trebuie să poată fi locuită ca atare la livrare. Dacă dezvoltatorul întârzie peste termen, cota redusă se pierde.
Ce înseamnă asta practic, la sfârșitul lui iulie 2026. Dacă ești în regimul tranzitoriu, adică ai semnat și ai plătit avansul până la 1 august 2025, fereastra se închide acum: verifică urgent cu dezvoltatorul și cu notarul stadiul livrării și clarifică în scris cine suportă diferența de TVA în caz de întârziere. Dacă abia acum începi căutarea unei locuințe noi, pornește de la premisa 21%. Nu există variantă intermediară pentru locuințe și nici derogare generală pentru simplul fapt că e prima achiziție.
Notarii verifică eligibilitatea prin Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA. Convingerea cumpărătorului nu contează. Contează registrul.
Ce verific la un imobil înainte să dau vreun ban?
Verificarea juridică, obligatorie înainte de orice avans: extras de carte funciară de informare, ca să vezi cine e proprietar și ce sarcini există — ipoteci, interdicții de înstrăinare, litigii notate, drepturi de uzufruct sau abitație; corespondența dintre actul de proprietate, releveu și realitatea din teren; situația matrimonială a vânzătorului, pentru că dacă e bun comun e nevoie de acordul ambilor soți; dacă vinde prin procură, valabilitatea procurii, puterile exacte conferite și faptul că nu a fost revocată; dacă imobilul e moștenit, succesiunea finalizată și intabulată; dacă e ipotecat, procedura concretă de radiere a ipotecii și cine o coordonează.
Verificarea tehnică: structura, adică fisuri, tasări, infiltrații, urme de igrasie mascate cu vopsea proaspătă; instalațiile electrică, sanitară și termică — secțiune, tablou, prize cu împământare; anul construcției și clasa de risc seismic, iar pentru clădirile vechi din centrul orașelor verifică lista clădirilor expertizate; certificatul de performanță energetică, care nu e o hârtie decorativă, ci îți spune cât vei plăti la întreținere; vecinătățile și zgomotul, la ore diferite din zi.
Verificarea financiară a asociației: datoriile blocului, nu doar ale apartamentului, plus fondul de reparații și lucrările planificate — anvelopare, lift, acoperiș — pentru că te vor costa după ce te muți.
Cum funcționează creditul, în linii mari?
Ordinea corectă: întâi afli cât te împrumută, apoi cauți. Invers înseamnă să te îndrăgostești de ceva ce nu-ți permiți.
Pașii sunt: analiza de eligibilitate, acordul de principiu, găsirea imobilului, evaluarea imobilului, aprobarea finală, semnarea la notar.
Există și programul de garantare de stat. Noua Casă a fost prelungit și în 2026, cu un plafon de garantare de 500 de milioane de lei, iar onorariul notarial se reduce cu 30% pentru actele încheiate în program. Merită analizat comparativ cu un credit standard: un avantaj de dobândă nu mai e garantat automat, în condițiile în care există oferte cu rată fixă. Compară costul total, nu doar rata din prima lună.
Ce e precontractul și de ce nu dau bani fără el?
Precontractul — antecontract sau contract de rezervare — e documentul care blochează proprietatea pentru tine și fixează condițiile viitoarei vânzări. Trebuie să conțină minimum: identificarea completă a părților și a imobilului; prețul total și moneda; suma plătită acum și regimul ei juridic, avans sau arvună, pentru că nu e același lucru; termenul până la care se semnează contractul autentic; ce se întâmplă dacă tranzacția nu se face, din vina cui, cu ce consecințe și cine restituie ce; condiția suspensivă privind obținerea finanțării, dacă cumperi cu credit; ce rămâne în imobil, adică mobilier, electrocasnice, centrală termică; și termenul de predare efectivă a cheilor.
Nu da bani pe baza unei chitanțe scrise de mână. Ăsta e cel mai frecvent mod în care oamenii la prima tranzacție pierd sume serioase.
PARTEA III — VALABIL PENTRU AMBELE TABERE
Cum arată piața în 2026, realist
Piața rezidențială traversează un moment paradoxal: prețurile urcă, dar numărul tranzacțiilor scade. Iar scăderea tranzacțiilor nu a dus automat la ieftiniri.
Pentru vânzători înseamnă că simpla listare a unui apartament nu mai garantează interes rapid. Prezentarea, prețul corect și dosarul complet fac diferența între o vânzare în 45 de zile și una în opt luni.
Pentru cumpărători înseamnă că răbdarea, analiza costului total și atenția la eficiența energetică sunt mai importante decât entuziasmul de moment. Ai mai mult spațiu de negociere decât în 2021, dar doar la proprietățile listate peste piață, nu la cele corect evaluate.
Cele șapte greșeli care costă cel mai mult la prima tranzacție
Unu: confuzia dintre preț cerut și preț de piață, la ambele capete ale mesei.
Doi: începerea procesului fără actele verificate. Descoperirea unei probleme juridice la trei săptămâni după precontract omoară tranzacția.
Trei: avansul dat fără precontract scris.
Patru: bugetarea doar a prețului, fără taxe, impozit, mutare și reparații.
Cinci: negocierea pe emoție. Cine se atașează primul de un imobil pierde poziția de negociere.
Șase: ignorarea termenelor de valabilitate ale documentelor. Certificat fiscal 30 de zile, extras CF câteva zile lucrătoare — sincronizarea lor dictează data semnării.
Șapte: alegerea consultantului după comision, nu după competență. Un procent economisit la comision poate însemna 5% pierdut din preț.
Întrebări frecvente
Cât durează o tranzacție imobiliară de la cap la coadă? Cu actele pregătite și plată integrală, două până la patru săptămâni. Cu credit, patru până la opt săptămâni de la acceptarea ofertei. Cu probleme de acte — intabulare, succesiune, radiere ipotecă — două până la patru luni. Odată ce toate documentele sunt gata, procesul la notariat se desfășoară de regulă în trei-patru zile lucrătoare.
Pot vinde un apartament ipotecat? Da. Ipoteca se radiază în cadrul tranzacției, cu procedură coordonată de notar. Trebuie planificat din start, nu improvizat în ziua semnării.
Plătesc impozit dacă donez casa copilului meu? Nu. Donațiile între rude până la gradul al III-lea și între soți sunt scutite de impozitul pe transfer; se plătesc doar onorariile notariale pentru autentificare. Atenție însă: dacă e vânzare, nu donație, obligația de plată a impozitului rămâne valabilă chiar și către o rudă până la gradul III.
Trebuie să merg la ANAF după ce vând? Nu pentru impozitul pe transfer — notarul îl reține și îl virează. Pentru orice alte obligații fiscale personale, consultă un contabil.
Am nevoie de avocat pe lângă notar? Notarul verifică legalitatea actului și identitatea părților, dar nu negociază în interesul tău. Pentru tranzacții atipice — imobil cu litigii, coproprietari multipli, cumpărare de la persoană juridică în insolvență, construcție nefinalizată — consultanța juridică separată e bani bine cheltuiți.
Merită să cumpăr acum sau să aștept o scădere de prețuri? Nimeni nu poate garanta o predicție de piață. Ce se poate spune, factual: creșterea prețurilor s-a temperat la aproximativ 3%, cel mai redus avans din ultimii cinci ani, în timp ce reducerea numărului de tranzacții nu a produs ieftiniri. Decizia corectă se ia pe baza situației tale — stabilitatea venitului, orizontul în care vei sta în locuință, costul alternativei, adică chiria — nu pe baza unei ghiceli despre piață.
Concluzia
Nu e nicio rușine să fii la prima tranzacție. Toată lumea a fost. Problema apare când cineva la prima tranzacție ia decizii de 100.000 de euro cu informații de pe grupuri de Facebook.
Fă trei lucruri și eviți 90% din dezastre: verifică actele înainte, pune totul în scris și cere consultanță de la cineva care răspunde în fața ta, nu în fața ambelor părți.
Lucrez în imobiliare din 2001 și sunt evaluator autorizat ANEVAR din 2010. Dacă vrei o discuție despre situația ta concretă, vânzare sau cumpărare, în Pitești și în Argeș, scrie-mi. Orice discuție nu costă nimic și pleci cu răspunsurile așteptate.
Ciprian NEAGU - 0799 078 078 - office@azuraimobiliare.ro
Broker/Owner AZURA Imobiliare Pitești
Membru acreditat APAIR, ABI, ANEVAR
Expert Tehnic Judiciar autorizat Ministerul Justitiei
