Actualizat: septembrie 2026
Singurul text de lege din România care reglementează expres depozitul de garanție la chirie este Ordonanța de urgență nr. 40/1999. Acolo scrie două lucruri pe care aproape nimeni nu le citează corect: garanția nu poate depăși chiria pe 3 luni, iar termenul de restituire este de maximum 3 luni de la data predării cheilor, nu 30 de zile. Pentru o închiriere obișnuită de pe piața liberă din Pitești, ce contează cel mai mult rămâne însă contractul și procesul-verbal de predare.
Ce spune, exact, legea despre garanție
Articolul 37 din OUG nr. 40/1999, publicată în Monitorul Oficial nr. 148 din 8 aprilie 1999 și disponibilă pe legislatie.just.ro, prevede că la încheierea contractului de închiriere părțile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garanție, care se depune în contul proprietarului, la banca indicată de acesta în contract.
Articolul 38 stabilește plafonul: sumele reținute cu titlu de depozit de garanție nu pot depăși chiria aferentă unei perioade de 3 luni la nivelul anului respectiv. Același articol adaugă o regulă pe care puțini o știu: dacă chiria este plătită în avans pentru o perioadă mai mare de 3 luni, nu se mai constituie depozit de garanție.
Articolul 39 este cel mai important pentru chiriașul care se mută. Depozitul se restituie într-un interval de maximum 3 luni, calculat de la data restituirii cheilor de către chiriaș. Din el se pot reține sumele datorate proprietarului, dar numai sub rezerva justificării acestora. Iar dacă proprietarul nu restituie în termen, soldul depozitului produce dobânzi la vedere în favoarea chiriașului.
Articolul 40 limitează motivele pentru care se poate reține din garanție: reparația sau înlocuirea obiectelor sanitare și lucrările de construcții care sunt în sarcina chiriașului, întreținerea curentă și reparațiile lunare la elementele de folosință comună aflate în sarcina chiriașului, precum și alte servicii de care chiriașul a beneficiat și pe care nu le-a achitat.
Articolul 41 completează: pentru toate sumele încasate, proprietarul este obligat să emită chitanță, iar orice decont trebuie justificat chiriașului.
Atenție la o nuanță importantă. OUG nr. 40/1999 este o ordonanță de protecție a chiriașilor, gândită în principal pentru locuințele statului și pentru situațiile de retrocedare descrise în primele ei articole. Pentru o închiriere obișnuită, între doi particulari, pe piața liberă din Pitești, raportul juridic este guvernat în primul rând de contractul semnat de părți și de regulile generale din Codul civil. Codul civil nu prevede un plafon al garanției. De aceea, dacă vrei ca aceste reguli să te protejeze cu certitudine, cel mai sigur este să le scrii explicit în contract: cuantumul garanției, termenul de restituire și lista situațiilor în care se poate reține din ea.
Uzura normală nu se plătește din garanție
Aici se nasc majoritatea conflictelor la mutare. Articolul 1821 din Codul civil obligă chiriașul să restituie locuința în starea în care a primit-o, ținând cont de uzura normală. Articolul 1822 stabilește că el răspunde pentru degradarea bunului în timpul folosinței sale, inclusiv pentru cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedește că a survenit fortuit, precum și pentru degradările cauzate de membrii familiei, de sublocatar sau de alte persoane cărora le-a permis accesul.
Diferența dintre cele două este exact granița dintre ce se reține și ce nu. Pereții care s-au îngălbenit în doi ani, chituirea care s-a tocit, garnitura de la baterie care a cedat de vechime, parchetul mat pe traseul de trecere sunt uzură normală. Un lavoar spart, o ușă de interior găurită, mucegai apărut din cauza neaerisirii, cheile pierdute, restanțe la asociație sunt altceva și pot fi reținute, dar numai justificat, cu documente.
Procesul-verbal de predare-primire este documentul care decide
Fără un proces-verbal semnat la intrare, discuția de la ieșire devine cuvântul unuia împotriva cuvântului celuilalt. Procesul-verbal trebuie făcut în două exemplare, la începutul și la sfârșitul închirierii, și trebuie să conțină starea fiecărei camere, lista mobilierului și a electrocasnicelor cu marca și starea lor, indexurile la apă, gaz și energie electrică la data predării, numărul de chei predate și fotografii datate anexate.
La mutare, se face al doilea proces-verbal, se compară cu primul, se citesc din nou indexurile și se verifică dacă există restanțe la asociația de proprietari. Abia atunci se calculează ce se reține și ce se restituie. Un decont scris, cu sume și motive, evită aproape întotdeauna procesul.
Cât înseamnă asta în bani, la Pitești
În anunțurile publicate în septembrie 2026 pe publi24.ro și storia.ro pentru Pitești, garsonierele mobilate pornesc de la aproximativ 180 de euro pe lună, iar apartamentele de 2 camere din zone precum Găvana, Prundu sau Tudor Vladimirescu se situează frecvent în jurul a 280 de euro pe lună. La practica uzuală de o chirie garanție, asta înseamnă între 180 și 280 de euro blocați pe toată durata contractului. Un proprietar care cere trei chirii pentru un apartament de 280 de euro ține 840 de euro din banii chiriașului, adică exact plafonul maxim prevăzut de OUG nr. 40/1999.
Ce faci dacă garanția nu se întoarce
Primul pas este o notificare scrisă către proprietar, cu confirmare de primire, în care ceri restituirea și soliciți decontul justificativ al oricărei rețineri. Al doilea pas este instanța. Litigiile dintre proprietar și chiriaș privind nivelul și plata chiriei se soluționează de judecătoria în a cărei rază teritorială este situată locuința, conform articolului 42 din OUG nr. 40/1999. Pentru un imobil din Pitești, aceea este Judecătoria Pitești. Cererile evaluabile în bani de până la 200.000 de lei inclusiv sunt oricum de competența judecătoriei, potrivit articolului 94 din Codul de procedură civilă.
Un detaliu care schimbă echilibrul: contractul de închiriere încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal constituie titlu executoriu pentru plata chiriei, conform articolului 1798 din Codul civil. Înregistrarea contractului la ANAF este oricum obligatorie, în termen de 30 de zile de la încheiere sau de la orice modificare, iar pentru contractele din județ formalitatea se face la Administrația Județeană a Finanțelor Publice Argeș sau online prin Spațiul Privat Virtual, pe anaf.ro.
Întrebări frecvente
Este legal să cer trei chirii garanție? OUG nr. 40/1999 stabilește la articolul 38 plafonul de 3 luni de chirie, deci trei chirii reprezintă maximul prevăzut de acel text, nu o practică abuzivă în sine. Codul civil, aplicabil închirierilor de pe piața liberă, nu prevede un plafon.
Pot folosi garanția ca ultima lună de chirie? Nu, dacă în contract nu este scris expres că se poate. Garanția are alt rol decât plata chiriei: acoperă eventualele daune și restanțe constatate la predare.
Proprietarul poate reține pentru zugrăvit? Doar dacă zugrăveala este necesară din cauza unei degradări imputabile chiriașului, nu pentru împrospătarea firească a pereților după câțiva ani de locuit. Uzura normală rămâne în sarcina proprietarului, conform articolului 1821 din Codul civil.
Ce fac dacă nu am semnat proces-verbal la intrare? Strânge orice probă a stării inițiale: fotografii cu dată, mesaje, martori, facturi de utilități. Fără proces-verbal, sarcina de a dovedi că o degradare este nouă revine celui care o invocă.
Concluzie
Garanția la chirie nu este o taxă a proprietarului și nici un depozit pierdut al chiriașului. Este o sumă cu regim clar: plafon de trei chirii, restituire în cel mult trei luni de la predarea cheilor, rețineri numai justificate cu documente. Contractul scris și cele două procese-verbale, la intrare și la ieșire, rezolvă în avans aproape tot ce ajunge altfel la Judecătoria Pitești.
Dacă închiriezi sau vrei să dai în chirie o locuință în Pitești, Mioveni sau într-o comună din Argeș și vrei un contract care să te acopere corect, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți stă la dispoziție. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor, articolele 37-42 - legislatie.just.ro
Codul civil, articolele 1798, 1821 și 1822 - legislatie.just.ro
Codul de procedură civilă, articolul 94 - legislatie.just.ro
Înregistrarea contractelor de închiriere și Spațiul Privat Virtual - anaf.ro
Nivelul chiriilor cerute în Pitești în septembrie 2026 - publi24.ro, storia.ro
