Actualizat: iulie 2026
De la 1 august 2026 se închide definitiv regimul tranzitoriu de TVA 9% pentru locuințele noi. După această dată, orice apartament nou livrat de un dezvoltator unei persoane fizice se vinde cu TVA de 21%, indiferent de suprafață, de preț sau de când s-a semnat antecontractul. La un apartament cu preț net de 400.000 lei, diferența dintre cele două cote este de 48.000 lei.
Ce se schimbă efectiv pe 1 august 2026
Cota standard de TVA a crescut la 21% de la 1 august 2025, prin Legea 141/2025. Odată cu ea, a dispărut și cota redusă de 9% pentru livrarea de locuințe către persoane fizice, care se aplica până atunci locuințelor cu suprafață utilă de maximum 120 mp și valoare de maximum 600.000 lei fără TVA.
Legea a păstrat însă o portiță, un regim tranzitoriu valabil între 1 august 2025 și 31 iulie 2026. În această fereastră, o persoană fizică putea cumpăra o singură locuință cu TVA de 9%, dacă îndeplinea cumulativ mai multe condiții: să fi încheiat până la 1 august 2025 un act juridic cu plată în avans pentru acea locuință, locuința să aibă maximum 120 mp suprafață utilă și maximum 600.000 lei fără TVA inclusiv terenul, să poată fi locuită ca atare la livrare, iar persoana să nu mai fi cumpărat altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023, verificare care se face în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA. Pentru antecontractele semnate între 3 și 31 iulie 2025 s-a cerut în plus dovada unui avans de 20% din valoarea locuinței fără TVA, achitat integral până pe 31 iulie 2025.
Pe 1 august 2026, această fereastră se închide. Nu mai există niciun mecanism prin care o persoană fizică să cumpere o locuință nouă cu 9%.
Detaliul care i-a costat pe unii cumpărători: contează predarea, nu antecontractul
Aici e confuzia cea mai frecventă și cea mai scumpă. Faptul generator al TVA la o locuință nu este semnarea antecontractului și nici plata avansului, ci livrarea efectivă a locuinței, adică predarea ei în stare locuibilă și semnarea contractului final. Legea spune explicit că livrarea nu trebuie să depășească data de 31 iulie 2026.
Consecința practică: dacă ai semnat corect antecontractul în iulie 2025, ai plătit avansul la timp și ai făcut totul ca la carte, dar dezvoltatorul întârzie predarea cu două săptămâni și semnezi actul final pe 5 august, plătești TVA de 21%. Nu contează că întârzierea nu îți aparține.
Cât înseamnă în bani pentru un apartament din Pitești sau Mioveni
Diferența de 12 puncte procentuale se aplică la prețul net, deci creșterea e liniară. Pentru o locuință cu preț net de 400.000 lei, TVA de 9% înseamnă 36.000 lei, iar TVA de 21% înseamnă 84.000 lei. Diferența este de 48.000 lei, adică peste 9.000 de euro la un curs de circa 5,24 lei pentru un euro.
Pentru o locuință cu preț net de 500.000 lei, TVA de 9% înseamnă 45.000 lei, iar TVA de 21% înseamnă 105.000 lei, cu o diferență de 60.000 lei. Iar la o locuință cu preț net de 100.000 de euro, prețul final cu 9% este 109.000 de euro, față de 121.000 de euro cu 21%.
Raportat la piața locală, apartamentele de două camere din Pitești se tranzacționează în general în zona a 80.000 de euro, cu oferte în Trivale și Găvana în jurul a 84.000 - 88.500 de euro pentru garsoniere și apartamente de 2-3 camere, în funcție de suprafață și etaj. La aceste niveluri de preț, saltul de TVA la o locuință nouă echivalează cu costul unei renovări complete.
Ce înseamnă asta pentru cumpărătorii din Argeș după 1 august
Prima consecință este că prețul afișat la ansamblurile noi din Pitești și Mioveni se va recalcula. Dezvoltatorii au de ales între a absorbi o parte din diferență, reducând marja, și a o trece integral în preț. În practică, într-o piață în care cumpărătorii negociază mai mult decât anul trecut, e probabil să vedem ambele comportamente, în funcție de cât de avansat e stadiul de vânzare al fiecărui ansamblu.
A doua consecință este că avantajul relativ al pieței second-hand crește. Vânzarea unui apartament vechi între două persoane fizice nu are TVA. Se plătește impozitul pe transferul proprietății, suportat de vânzător, de 1% din valoarea din contract dacă imobilul a fost deținut mai mult de trei ani și 3% dacă a fost deținut sub trei ani. Pentru un cumpărător din Pitești care compară un apartament nou de 120.000 de euro cu unul renovat în Craiovei la 90.000 de euro, ecuația se schimbă vizibil după 1 august.
A treia consecință ține de calendar. Cifrele naționale arată că volumul tranzacțiilor cu locuințe noi a scăzut cu circa 9% în prima jumătate a lui 2026, iar în primele șase luni ale anului au fost tranzacționate 272.657 de imobile la nivel național, cu 16.229 mai puține decât în aceeași perioadă din 2025, potrivit datelor ANCPI. Într-o piață deja mai lentă, o creștere de cost pe segmentul nou împinge o parte din cerere spre locuințele existente.
Ce faci dacă ești chiar acum în această situație
Dacă ai antecontract și predarea era programată în ultimele zile din iulie, sună dezvoltatorul și cere în scris confirmarea datei de predare și a datei programate la notar. Verifică dacă locuința este efectiv în stare locuibilă, pentru că acesta e criteriul legal, nu stadiul declarat de șantier. Pregătește din timp tot ce depinde de tine: certificatul fiscal cerut de OUG 7/2026 de la Direcția Impozite și Taxe Locale Pitești sau de la Serviciul Taxe Mioveni, dosarul de credit și actele de identitate.
Ține cont și de contextul din această lună: sistemele ANCPI sunt nefuncționale din 14 iulie 2026 în urma unui atac cibernetic, iar extrasele de carte funciară nu se pot emite, ceea ce a blocat temporar autentificările la notar în toată țara. Cine are termen notarial la sfârșitul lui iulie are un motiv în plus să pună presiune pe pregătirea documentelor.
Întrebări frecvente
Dacă am semnat antecontractul în 2025, mai prind 9% după 1 august 2026? Nu. Data care contează este data livrării locuinței, iar aceasta trebuie să fie cel târziu 31 iulie 2026 inclusiv.
Se aplică TVA și la apartamentele vechi cumpărate de la o persoană fizică? Nu. Tranzacțiile între persoane fizice cu locuințe existente nu sunt purtătoare de TVA. Vânzătorul plătește impozitul pe transferul proprietății, de 1% sau 3%, în funcție de perioada de deținere.
Ce se întâmplă cu avansul deja plătit dacă predarea întârzie? Avansul rămâne al tău și se scade din preț, dar cota de TVA se regularizează la livrare, la nivelul cotei în vigoare atunci. Verifică în contract clauza de întârziere la predare și eventualele penalități datorate de dezvoltator.
Mai există vreo cotă redusă după 1 august 2026? Pentru locuințele cumpărate de persoane fizice, nu. Cota redusă rămasă de 11% se aplică unor categorii speciale de clădiri, precum cămine de bătrâni sau case de copii, nu locuințelor obișnuite.
Concluzie
Regimul tranzitoriu de TVA 9% a fost o excepție cu termen fix, iar acel termen se împlinește pe 31 iulie 2026. De pe 1 august, cine cumpără un apartament nou în Pitești sau Mioveni plătește TVA de 21%, iar diferența de câteva zeci de mii de lei mută o parte din cerere spre piața second-hand.
Dacă vrei să compari corect un apartament nou cu unul existent din Pitești, Mioveni sau din județul Argeș, cu toate costurile puse cap la cap, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți face calculul înainte să semnezi. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Legea 141/2025 privind unele măsuri fiscal-bugetare, art. II pct. 42, art. III, art. VII — legislatie.just.ro
Codul fiscal, Legea 227/2015, regim TVA livrări de locuințe — legislatie.just.ro
ANCPI, statistica tranzacțiilor imobiliare iunie 2026 și semestrul I 2026 — ancpi.ro
OUG 7/2026, certificat fiscal obligatoriu la înstrăinare — Monitorul Oficial 146/25.02.2026
Direcția Impozite și Taxe Locale Pitești — primariapitesti.ro
