Actualizat: octombrie 2026
De la 1 octombrie 2026, apartamentele noi vândute de dezvoltatori se taxează cu TVA de 21%. Cota redusă de 9% a fost prelungită prin Legea nr. 161/2026 doar până la 30 septembrie 2026, iar livrarea trebuia să aibă loc până la această dată. La un apartament de 300.000 de lei fără TVA, diferența este de 36.000 de lei, iar la 600.000 de lei fără TVA, de 72.000 de lei. Cumpărătorii dintre persoane fizice, pe piața second-hand, nu plătesc TVA.
Ce s-a încheiat pe 30 septembrie 2026
Cota redusă de 9% a funcționat în ultimul an ca regim tranzitoriu, cu condiții cumulative. Locuința trebuia să aibă maximum 120 mp utili și o valoare de maximum 600.000 de lei fără TVA, să fie locuibilă la livrare, iar cumpărătorul să nu fi achiziționat altă locuință cu cotă redusă din 1 ianuarie 2023. În plus, trebuia să existe un act juridic privind plata unui avans încheiat până la 1 august 2025, iar pentru actele din perioada 3 – 31 iulie 2025 trebuia dovedit un avans de 20% din valoarea fără TVA, plătit integral până la 31 iulie 2025. Legea nr. 161/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026, a mutat termenul-limită de livrare de la 31 iulie la 30 septembrie 2026, după blocajul sistemelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară din vară.
Din 1 octombrie, cine nu a îndeplinit aceste condiții sau nu a primit locuința până la 30 septembrie intră sub cota standard. Un apartament nou din Pitești, Mioveni sau dintr-o comună limitrofă, cumpărat de la un dezvoltator, se facturează acum cu 21% TVA.
Cât înseamnă în bani
Calculele sunt simple și merită făcute înainte de orice semnătură. Pentru o locuință de 300.000 de lei fără TVA, la 9% taxa era de 27.000 de lei, iar la 21% este de 63.000 de lei, deci cumpărătorul plătește cu 36.000 de lei mai mult. Pentru 500.000 de lei fără TVA, diferența este de 60.000 de lei, adică de la 45.000 la 105.000 de lei. La plafonul vechi de 600.000 de lei fără TVA, diferența ajunge la 72.000 de lei, de la 54.000 la 126.000 de lei.
Același calcul, în euro, pentru un apartament de 80.000 de euro fără TVA: taxa crește de la 7.200 la 16.800 de euro, deci cu 9.600 de euro. Cât din această diferență ajunge efectiv la cumpărător depinde de politica de preț a fiecărui dezvoltator, pentru că vânzătorii pot absorbi o parte din majorare. Nu există o regulă generală pentru ansamblurile din Pitești: afli doar cerând oferta în scris.
Antecontractul: întreabă dacă prețul include TVA
Cea mai frecventă capcană din antecontractele pentru apartamente noi este prețul exprimat fără TVA. Dacă dezvoltatorul a stabilit un preț fără TVA, peste care se aplică taxa valabilă la data livrării, diferența poate reveni direct cumpărătorului. Cu alte cuvinte, un preț de listă care pare neschimbat poate ascunde 12 puncte procentuale în plus la semnarea actului autentic.
Înainte de a semna sau de a plăti un avans, cere scris trei lucruri. Primul: dacă prețul din antecontract este cu TVA inclus și la ce cotă. Al doilea: ce se întâmplă dacă cota se modifică până la livrare, adică dacă diferența o suportă dezvoltatorul sau tu. Al treilea: data estimată a semnării actului autentic la notar și consecințele întârzierii. Pentru locuințe, ce contează fiscal este livrarea, adică transferul dreptului de proprietate prin actul autentic, nu data plății avansului. Cota aplicabilă se stabilește la livrare, deci o clauză neclară poate muta toată diferența pe umerii cumpărătorului.
Ai cumpărat cu 21% între 1 și 7 august 2026? Restituirea
Legea nr. 161/2026 prevede și un mecanism pentru cei care au cumpărat o locuință cu cota standard în perioada 1 – 7 august 2026, adică între 1 august și intrarea în vigoare a legii. Dacă îndeplinesc aceleași condiții de suprafață, valoare, unicitate și avans, ei pot cere restituirea diferenței dintre cota standard și cota de 9%, pentru o singură locuință. Cererile pot fi depuse începând cu 1 octombrie 2026, potrivit unei proceduri care se aprobă prin ordin al președintelui Agenției Naționale de Administrare Fiscală.
La data acestui articol, 4 octombrie 2026, nu am găsit în sursele consultate un ordin ANAF publicat cu formularul și lista documentelor. Calendarul fiscal ANAF pentru octombrie 2026 nu îl menționează, iar presa economică din 1 octombrie nu face referire la el. Verifică direct pe anaf.ro și în Monitorul Oficial înainte să depui ceva. Până apare ordinul, păstrează dosarul complet: antecontractul, dovezile de plată ale avansului, factura cu TVA de 21% și contractul autentic de vânzare.
Apartamentele second-hand: de ce nu intră în această discuție
TVA-ul privește livrările făcute de persoane impozabile, în principal dezvoltatori. La o vânzare între persoane fizice, pe piața apartamentelor vechi din Pitești, de pildă în blocurile din Trivale, Craiovei sau Găvana, nu se datorează TVA. Codul fiscal scutește livrarea construcțiilor vechi, iar scutirea nu se aplică pentru construcțiile noi, părțile de construcții noi și terenurile construibile. Excepții apar doar dacă vânzătorul este o firmă plătitoare de TVA sau dacă o persoană fizică desfășoară în fapt o activitate economică prin vânzări repetate, caz în care organul fiscal poate analiza situația. Prin urmare, majorarea TVA nu schimbă costurile fiscale ale unui apartament vechi. Când compari un apartament nou cu unul vechi, compară prețul final, cu TVA, nu prețurile din anunțuri.
Întrebări frecvente
Mai prind cota de 9% dacă am antecontract din 2025 și semnez la notar acum? Nu, dacă livrarea a avut loc după 30 septembrie 2026. Termenul de livrare era una dintre condițiile cumulative ale regimului tranzitoriu, iar de la 1 octombrie se aplică cota standard de 21%.
Plătesc TVA dacă cumpăr un apartament vechi de la o persoană fizică din Pitești? De regulă nu. Livrarea construcțiilor vechi este scutită de TVA, iar o persoană fizică nu este obligatoriu plătitoare de TVA. Excepțiile sunt vânzătorii firme plătitoare de TVA și activitatea economică repetată.
Cine plătește diferența de TVA dacă prețul din antecontract este fără TVA? Depinde de clauzele contractului. Dacă prețul este stabilit fără TVA, taxa aplicabilă la livrare poate reveni cumpărătorului, de aceea clauza trebuie clarificată înainte de plata avansului.
Unde verific dacă a apărut ordinul ANAF pentru restituire? Pe anaf.ro, în secțiunea de legislație, și în Monitorul Oficial. Dacă ai dubii despre dosarul tău, un consultant fiscal sau notarul pot confirma dacă te încadrezi.
Concluzie
Pe 30 septembrie 2026 s-a încheiat ultimul termen al cotei reduse de TVA la locuințe noi. De la 1 octombrie, calculul corect pentru un apartament nou din Pitești este prețul fără TVA înmulțit cu 1,21, iar clauza de TVA din antecontract devine cel mai important rând al documentului. Cine a cumpărat cu 21% în primele șapte zile din august urmărește publicarea ordinului ANAF și păstrează actele.
Dacă ești în fața unei decizii de cumpărare sau vânzare în Pitești, Mioveni sau în județul Argeș și vrei să compari corect costul total al unui apartament nou și al unuia vechi, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți stă la dispoziție. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Legea nr. 161/2026, Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026 — monitoruloficial.ro
Codul fiscal, art. 292 (scutirea livrării construcțiilor vechi) și cotele de TVA pentru locuințe — static.anaf.ro
Alertă fiscală privind Legea nr. 161/2026 și restituirea diferenței de TVA — pwc.ro
Calendar ANAF octombrie 2026 — startupcafe.ro
TVA 21% la locuințele noi, de la 1 octombrie 2026 — financiarul.ro
