Actualizat: august 2026
Ca să vinzi un apartament sau o casă moștenită în Pitești sau în comunele din Argeș, ai nevoie mai întâi de succesiunea finalizată și de imobil intabulat pe numele tău, apoi de un dosar de acte: certificat de moștenitor, act de proprietate al defunctului, documentație cadastrală, certificat fiscal, certificat energetic și actele de identitate. Fără succesiune încheiată și fără intabulare pe numele moștenitorului, notarul nu poate autentifica vânzarea, oricât de repede ai vrea să vinzi. Mai jos ai lista completă și ordinea corectă a pașilor.
Primul pas: succesiunea și intabularea, obligatoriu înainte de vânzare
Mulți moștenitori pun apartamentul la vânzare imediat după deces și abia la notar află că nu pot semna. Legal, nu poți vinde un imobil moștenit înainte de a finaliza procedura de succesiune și de a-l intabula pe numele tău. Succesiunea se dezbate la un notar public din județul unde a avut ultimul domiciliu defunctul, iar rezultatul ei este certificatul de moștenitor, documentul care atestă că ești proprietar. După ce ai certificatul de moștenitor, urmează intabularea dreptului tău de proprietate în cartea funciară. Abia după acești doi pași imobilul este pregătit juridic pentru vânzare.
Actele de bază pentru vânzare
Odată ce ești intabulat ca proprietar, dosarul de vânzare cuprinde mai multe documente obligatorii. Ai nevoie de certificatul de moștenitor, în copie legalizată, care este actul tău de proprietate. Ai nevoie de actul de proprietate al defunctului, adică documentul prin care apartamentul a ajuns în patrimoniul celui decedat: contract de vânzare-cumpărare, contract de construire, titlu de proprietate sau altul. Este necesar și certificatul de deces al persoanei de la care ai moștenit. Extrasul de carte funciară pentru autentificare îl solicită notarul direct înainte de semnare, tu nu trebuie să îl scoți separat. Adaugi documentația cadastrală: releveul apartamentului, planul cadastral, încheierea de intabulare și numărul cadastral. Dacă imobilul nu are cadastru făcut, trebuie realizat de un inginer autorizat înainte de vânzare.
Certificatul fiscal și certificatul energetic
Certificatul fiscal se obține de la Direcția de Impozite și Taxe Locale a Primăriei Pitești, iar în Mioveni de la Serviciul Taxe al primăriei, respectiv de la primăria comunei pentru imobilele din comunele Argeș. El confirmă că nu ai datorii la bugetul local pe imobilul respectiv și are valabilitate limitată. Fără certificat fiscal valabil, contractul nu poate fi autentificat. Atenție la un detaliu specific moștenirilor: certificatul fiscal se eliberează pe numele proprietarului actual, adică pe numele tău ca moștenitor, după ce ai declarat imobilul pe numele tău la taxe locale în urma succesiunii. Certificatul de performanță energetică este obligatoriu la vânzare și se obține de la un auditor energetic atestat; costă în general între 250 și 800 de lei la un apartament și este valabil 10 ani.
Actele personale și situația familială
Ai nevoie de cartea de identitate valabilă. Dacă ești căsătorit, notarul poate cere certificatul de căsătorie și, după caz, convenția matrimonială sau hotărârea de divorț, pentru a stabili regimul juridic al bunului. De regulă se cere și o adeverință de la asociația de proprietari care confirmă că nu există datorii la întreținere pe apartament. Dacă printre moștenitori sunt persoane aflate în străinătate, vânzarea se poate face pe bază de procură specială autentică, iar acea procură trebuie pregătită din timp.
Ce impozite plătești: succesiune și vânzare, două lucruri diferite
La moștenire există două impozite distincte, care se confundă des. Primul este impozitul pe succesiune, plătit la dezbaterea succesiunii: dacă succesiunea se finalizează în termen de 2 ani de la data decesului, este scutită de impozit; dacă depășești acest termen, se plătește 1% din valoarea imobilului. Al doilea este impozitul pe vânzare, datorat la momentul în care vinzi imobilul moștenit: 1% din prețul din contract dacă îl deții de mai mult de 3 ani, sau 3% dacă îl deții de mai puțin de 3 ani. Un detaliu important și des greșit: pentru imobilul moștenit, termenul de 3 ani se calculează de la data certificatului de moștenitor, nu de la data decesului. Scutirea de 450.000 de lei care exista înainte a fost eliminată din 2023, deci impozitul se aplică la întreaga valoare.
Cât durează și de unde pot apărea întârzieri
Partea lungă la un imobil moștenit nu este vânzarea în sine, ci pregătirea juridică. Dacă succesiunea nu e făcută, trebuie întâi dezbătută. Dacă imobilul nu are cadastru sau are cadastru vechi care nu reflectă situația reală, trebuie actualizat. Dacă sunt mai mulți moștenitori, toți trebuie să fie de acord cu vânzarea sau, la neînțelegeri, se poate ajunge la partaj. La toate acestea se adaugă, în vara lui 2026, blocajul sistemului e-Terra al ANCPI, care a oprit temporar intabulările și eliberarea extraselor de carte funciară la nivel național, inclusiv la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Argeș din Pitești. Cine are actele pregătite din timp câștigă săptămâni întregi la repornirea sistemului.
Întrebări frecvente
Pot vinde apartamentul înainte să termin succesiunea? Nu. Trebuie mai întâi finalizată succesiunea și obținut certificatul de moștenitor, apoi intabulat imobilul pe numele tău. Abia după aceea notarul poate autentifica vânzarea.
De când se numără cei 3 ani pentru impozitul de 1% la vânzare? De la data certificatului de moștenitor, nu de la data decesului. Sub 3 ani plătești 3%, peste 3 ani plătești 1%.
Ce fac dacă unul dintre moștenitori e plecat din țară? Se poate semna pe baza unei procuri speciale autentice, dată de moștenitorul din străinătate la un notar sau la consulat. Pregătește procura din timp, ca să nu blocheze vânzarea.
Concluzie
Vânzarea unui imobil moștenit în Pitești sau în comunele din Argeș cere ordine: întâi succesiunea și intabularea, apoi dosarul complet de acte și, în final, atenție la cele două impozite distincte. Un dosar pregătit corect de la început îți scurtează drumul și evită surprizele la notar. Dacă ai moștenit un apartament sau o casă și vrei să știi exact ce acte îți lipsesc și cât ai de plătit înainte să vinzi în Pitești, Mioveni sau județul Argeș, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți poate face o evaluare corectă și te ghidează prin toți pașii. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Codul fiscal, art. 111 — impozitul pe transferul proprietăților imobiliare — anaf.ro
Uniunea Națională a Notarilor Publici din România — procedura succesorală — unnpr.ro
ANCPI — cadastru și intabulare, acte necesare — ancpi.ro
Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor — Monitorul Oficial
