Am actualizat Estimatorul AZURA cu datele pe septembrie 2026. Baza de calcul acoperă acum iulie, august și septembrie: 2.179 de anunțuri active în 17 cartiere din Pitești. Mai jos sunt cifrele complete, plus explicația metodei de calcul, pentru cine vrea să înțeleagă de unde vin.
Media generală pe Pitești
1.635 EUR/mp. Practic neschimbată față de luna trecută, când era 1.638. Piața pițeșteană e stabilă la nivel agregat, dar sub media asta se mișcă lucruri care contează dacă vinzi sau cumperi acum.
Prețul pe tipuri de apartament
Garsonieră: 1.773 EUR/mp
2 camere: 1.664 EUR/mp
3 camere: 1.592 EUR/mp
4 camere: 1.445 EUR/mp
Ordinea e constantă de luni de zile și merită repetată, pentru că e contraintuitivă pentru mulți proprietari: cu cât apartamentul e mai mare, cu atât prețul pe metru pătrat e mai mic. Un apartament de 4 camere se vinde cu aproape 330 EUR/mp sub o garsonieră. Nu e o anomalie statistică, e cerere: garsonierele au cel mai larg bazin de cumpărători, de la tineri la prima locuință până la investitori care caută randament din chirie. Apartamentele de 4 camere se adresează unui public restrâns, cu buget mare, care cumpără rar.
Pentru un proprietar de apartament cu 4 camere, concluzia practică e că nu poate să-și calculeze prețul înmulțind suprafața cu media pe oraș. Iese o cifră nerealistă, apartamentul stă pe piață luni de zile, iar la final se vinde oricum sub așteptare, după ce anunțul s-a uzat.
Segmentul de 4 camere a scăzut cel mai mult luna asta, de la 1.498 la 1.445 EUR/mp. Garsonierele au scăzut ușor, de la 1.793 la 1.773. Cele cu 2 și 3 camere au rămas practic pe loc.
Prețul pe cartiere
Gavana Platou: 1.767 EUR/mp
Centru: 1.761 EUR/mp
Teilor: 1.716 EUR/mp
Tudor Vladimirescu: 1.682 EUR/mp
Craiovei: 1.677 EUR/mp
Popa Sapca: 1.674 EUR/mp
Eremia Grigorescu: 1.664 EUR/mp
Calea București / Expo Parc: 1.656 EUR/mp
Găvana: 1.633 EUR/mp
Trivale: 1.612 EUR/mp
Nord / L-uri: 1.598 EUR/mp
Exercițiu: 1.597 EUR/mp
Războieni: 1.574 EUR/mp
BIG / Bere: 1.508 EUR/mp
Negru Vodă: 1.505 EUR/mp
Prundu: 1.495 EUR/mp
Frații Golești: 1.376 EUR/mp
Ce s-a mișcat față de luna trecută
Cele mai mari creșteri: Gavana Platou plus 92 EUR/mp, BIG / Bere plus 48, Craiovei plus 28, Găvana plus 25.
Cele mai mari scăderi: Negru Vodă minus 79 EUR/mp, Exercițiu minus 47, Tudor Vladimirescu minus 43, Teilor minus 38, Popa Sapca minus 37.
O precizare de onestitate, pentru că fără ea cifrele astea pot induce în eroare. Nu toate cartierele au același volum de anunțuri. Centru, Găvana, Trivale, Exercițiu și Craiovei au peste 120 de anunțuri fiecare în fereastra de trei luni, deci mediile de acolo sunt solide. Gavana Platou are 13 anunțuri, Frații Golești 12, BIG / Bere 20. Pe eșantioane atât de mici, două listări atipice mută media cu zeci de euro pe metru pătrat. Creșterea de 92 EUR/mp din Gavana Platou trebuie citită ca semnal, nu ca certitudine.
Cum sunt calculate cifrele
Datele vin din anunțurile active de pe portalurile imobiliare, colectate lunar și curățate manual. Rămân în calcul doar anunțurile care au atât preț, cât și suprafață utilă completată, filtrate între 700 și 2.600 EUR/mp pentru a elimina erorile de introducere și cazurile extreme. Din cele 2.179 de anunțuri active, în calculul mediilor intră 1.357.
Partea care diferențiază metoda și pe care o explic rar: mediile nu sunt calculate simplu pe trei luni. Luna cea mai recentă cântărește 60%, penultima 25%, iar prima 15%.
Motivul e un compromis între două riscuri opuse. Dacă folosești o singură lună, ai actualitate maximă, dar eșantion mic. Pe un cartier cu 15 anunțuri active, două apartamente atipice mută media cu peste 100 EUR/mp, iar estimatorul devine instabil de la o lună la alta, ceea ce îl face inutil. Dacă folosești media simplă pe trei luni, câștigi stabilitate, dar tratezi date de acum trei luni ca fiind la fel de relevante ca cele de săptămâna trecută, lucru inacceptabil pe o piață care se mișcă.
Ponderarea 60-25-15 păstrează sensibilitatea la trendul curent și amortizează zgomotul statistic al lunilor cu puține anunțuri. E același principiu pe care îl folosesc și în rapoartele de evaluare: comparabilele recente cântăresc mai mult, dar nu te bazezi niciodată pe una singură.
Cum folosești estimatorul
Introduci cartierul, tipul apartamentului, suprafața, etajul, starea și dotările. Primești un interval de preț în sub un minut, gratuit, fără cont și fără să lași date de contact.
Estimarea nu înlocuiește un raport de evaluare. Pentru bancă, instanță, partaj sau impozitare ai nevoie de un raport ANEVAR, care ia în calcul lucruri pe care niciun algoritm nu le vede: starea reală a imobilului la fața locului, situația juridică, specificul construcției.
Dar pentru întrebarea „cu cât listez apartamentul ca să nu stea șase luni pe piață", estimatorul îți dă un punct de plecare bazat pe date reale, nu pe ce zice vecinul că a luat pe al lui.
Încearcă aici: estimator.azuraimobiliare.ro
Ciprian Neagu
Broker/Owner AZURA Imobiliare Pitești
Evaluator Autorizat ANEVAR (EPI, EBM, VE-EPI)
