Actualizat: octombrie 2026
Apartamentul nou de la dezvoltator costă, de la 1 octombrie 2026, prețul fără TVA înmulțit cu 1,21, în timp ce apartamentul vechi, cumpărat de la o persoană fizică, nu are TVA. La 400.000 de lei fără TVA, apartamentul nou ajunge la 484.000 de lei, adică 84.000 de lei în plus. Costurile de notar și de intabulare se adaugă la ambele variante, de aceea comparația corectă se face pe costul total, nu pe prețul din anunț.
De ce prețurile din anunțuri nu se pot compara direct
Un anunț pentru un apartament nou poate afișa prețul fără TVA, iar unul pentru un apartament vechi afișează prețul final. Dacă pui cele două cifre una lângă alta, compari lucruri diferite. TVA-ul de 21% se aplică livrărilor de locuințe noi făcute de dezvoltatori, după încheierea regimului tranzitoriu cu cota de 9%, care a expirat pe 30 septembrie 2026. Livrarea construcțiilor vechi este scutită de TVA, scutirea neaplicându-se construcțiilor noi, părților de construcții noi și terenurilor construibile, potrivit articolului 292 din Codul fiscal. O persoană fizică nu este obligatoriu plătitoare de TVA, iar excepțiile sunt rare: firmele plătitoare de TVA și vânzările repetate, care pot fi tratate ca activitate economică.
Calculul pe un exemplu: 400.000 de lei
Luăm o locuință cu valoarea de 400.000 de lei, fără TVA în cazul celei noi. La un apartament nou, TVA de 21% înseamnă 84.000 de lei, deci prețul final este 484.000 de lei. La un apartament vechi la același preț, nu se adaugă TVA și totalul rămâne 400.000 de lei.
Peste preț se adaugă costurile obișnuite ale cumpărătorului. Onorariul notarial se calculează după grila minimală din Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024: pentru valori între 200.001 și 600.000 de lei, 2.805 lei plus 0,9% din suma care depășește 200.001 lei. La 400.000 de lei, rezultă aproximativ 4.605 lei, la care se adaugă TVA de 21% pe serviciul notarial, deci circa 5.572 de lei. Tariful de înscriere în cartea funciară este de 0,15% din prețul din contract pentru persoane fizice, cu minimum 60 de lei, potrivit Ordinului ANCPI nr. 16/2019 cu modificările ulterioare, adică 600 de lei la 400.000 de lei. Extrasul de carte funciară de informare costă 20 de lei online sau 25 de lei la ghișeu. Sumele sunt orientative: onorariul final îl comunică notarul, iar la apartamentul nou merită să întrebi dacă baza de calcul este prețul cu sau fără TVA, pentru că la 484.000 de lei onorariul minimal ar fi de aproximativ 5.361 de lei, plus TVA.
Costul pe care îl suportă vânzătorul, dar îți folosește la negociere
La un apartament vechi, vânzătorul persoană fizică plătește impozitul pe transferul proprietății, reglementat de articolul 111 din Codul fiscal: 3% dacă a deținut imobilul până la trei ani inclusiv și 1% dacă l-a deținut mai mult. La 400.000 de lei, asta înseamnă 4.000 de lei sau 12.000 de lei. Notarul calculează impozitul, vânzătorul îl achită la casieria biroului notarial, iar notarul îl virează statului; banii pentru imobil trec direct între părți. Vechimea deținerii îți spune cât de motivat este vânzătorul să negocieze.
Ce verifici la un apartament nou din Pitești sau Mioveni
Cere prețul final în scris, cu TVA, și clauza care spune cine suportă diferența dacă se modifică cota până la livrare. Verifică dacă apartamentul are carte funciară proprie, cine figurează ca proprietar și dacă există sarcini, cu un extras de carte funciară recent, obținut prin Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Argeș sau prin notar. Cere data estimată a semnării actului autentic și consecințele întârzierii. Cere certificatul energetic și întreabă ce garanții oferă dezvoltatorul în contract.
Ce verifici la un apartament vechi din Pitești
Din 25 februarie 2026, prin OUG nr. 7/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 146, certificatul fiscal este necesar atât vânzătorului, cât și cumpărătorului, sub sancțiunea nulității absolute. Vânzătorul trebuie să aibă și certificat de performanță energetică, valabil 10 ani, obligatoriu înainte de semnarea contractului, conform Legii nr. 372/2005. În cartea funciară cauți ipoteci, sechestre, uzufruct sau alte sarcini, care pot bloca actul. În blocurile vechi din Trivale, Găvana sau Craiovei, adaugă în calcul și lucrările necesare după mutare: cere oferte scrise de la executanți, nu estimări din auzite.
Impozitul anual pe clădire
Impozitul pe clădiri are aceeași valoare impozabilă națională, de 2.677 de lei pe metru pătrat, stabilită prin Legea nr. 239/2025, aplicată de fiecare consiliu local cu o cotă între 0,08% și 0,2%. Cuantumul exact depinde de suprafață, de zonă și de cota din hotărârea Consiliului Local, de aceea cere cifra reală. Direcția Impozite și Taxe Locale Pitești îți poate spune exact cât a plătit proprietarul actual.
Cum faci comparația corectă
Pune pe aceeași foaie, pentru fiecare apartament: prețul final cu TVA, costurile de notar și de intabulare, lucrările necesare la prima mutare, impozitul anual și cheltuielile lunare de întreținere. Costul total este suma lor. Un apartament vechi cu preț de listă mai mic poate ieși mai scump dacă are nevoie de lucrări mari, iar unul nou cu preț afișat fără TVA poate ieși mai scump decât pare. Nu există un câștigător general: depinde de apartament, de zonă și de bugetul tău.
Întrebări frecvente
Plătesc TVA la un apartament vechi cumpărat de la o persoană fizică? De regulă nu, pentru că livrarea construcțiilor vechi este scutită, iar persoana fizică nu este obligatoriu plătitoare de TVA.
Cât costă notarul la o achiziție de 400.000 de lei? Aproximativ 4.605 lei onorariu minimal, plus TVA de 21%, adică circa 5.572 de lei, conform Ordinului 177/C/2024, la care se adaugă intabularea de 0,15%.
Cine plătește impozitul pe transfer? Vânzătorul, 1% sau 3% din valoare, în funcție de vechimea deținerii, la casieria notariatului în ziua semnării.
Am nevoie de certificat fiscal ca cumpărător? Da, din 25 februarie 2026, prin OUG 7/2026, iar lipsa lui atrage nulitatea absolută a actului.
Concluzie
TVA-ul de 21% schimbă calculul doar la apartamentele noi vândute de dezvoltatori. Ca să alegi corect, compară costul total, cu TVA, notar, intabulare, lucrări și impozit anual, și cere totul în scris înainte de avans.
Dacă vrei să compari două apartamente din Pitești, Mioveni sau din județul Argeș și să afli costul total real, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți stă la dispoziție pentru un calcul pe cazul tău. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Codul fiscal, art. 292 (scutirea livrării construcțiilor vechi) și art. 111 (impozit pe transferul proprietăților) — static.anaf.ro
Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024, onorarii notariale minimale — startupcafe.ro
Ordinul ANCPI nr. 16/2019, tarife de înscriere în cartea funciară — expert-intabulare.ro
OUG nr. 7/2026, Monitorul Oficial nr. 146 din 25 februarie 2026 — capital.ro
Legea nr. 372/2005, certificatul de performanță energetică — capital.ro
