Actualizat: august 2026
Ai moștenit un apartament sau o casă împreună cu frații sau cu alte rude și vrei să vinzi, dar nu toți sunt de acord? Atâta timp cât imobilul este pe numele mai multor moștenitori, el se află în indiviziune, iar niciun coproprietar nu poate vinde singur întregul bun. Soluția este partajul, adică ieșirea din indiviziune. Se poate face la notar, dacă toți sunt de acord, sau la instanță, dacă nu se înțeleg. Iată cum funcționează în Argeș, cât costă și ce impozit plătești.
De ce nu poți vinde singur un imobil moștenit de mai mulți
Când o persoană lasă mai mulți moștenitori, dreptul de proprietate asupra bunurilor din moștenire, mobile sau imobile, se transmite tuturor în indiviziune. Fiecare devine coproprietar pe o cotă-parte, de exemplu o treime fiecare dintre trei frați. Indiviziunea nu înseamnă că fiecare are o cameră a lui, ci că fiecare deține o fracțiune ideală din întregul imobil. Ca să poți vinde imobilul întreg unui cumpărător, coproprietarii trebuie fie să semneze toți împreună actul de vânzare, fie să iasă mai întâi din indiviziune prin partaj, astfel încât bunul să ajungă în proprietatea exclusivă a unuia dintre ei sau să fie împărțit clar.
Partajul voluntar, la notar: rapid și mai ieftin
Dacă toți moștenitorii sunt de acord asupra modului în care se împarte imobilul, partajul se poate face prin bună învoială, la notar. Când în masa de împărțit există bunuri imobile, actul de partaj trebuie încheiat în formă autentică, adică la notar, sub sancțiunea nulității absolute. Este calea cea mai simplă, mai rapidă și mai puțin costisitoare. Dacă părțile sunt de acord și au actele la zi, procedura se poate finaliza în câteva săptămâni, uneori chiar mai repede. Costul principal este onorariul notarial, calculat la valoarea imobilului, la care se adaugă TVA de 21% și taxa de intabulare la cartea funciară. Un avantaj fiscal important: la partaj nu se plătește impozitul de 1% specific vânzărilor, deci împărțirea între moștenitori este mai ieftină decât ar fi un transfer prin vânzare la aceeași valoare.
Partajul judiciar, la instanță: când nu vă înțelegeți
Dacă unul dintre moștenitori refuză să semneze, nu poate fi găsit sau există dispute pe cote și pe calitatea de moștenitor, singura cale rămâne partajul judiciar, la judecătorie. Este mai lung și presupune un proces, cu expertiză de evaluare a imobilului. Vestea bună este că taxa de timbru pentru partaj a fost redusă semnificativ din 2 noiembrie 2024, prin Legea 268/2024, care a modificat OUG 80/2013. Până atunci, taxa era de 3% din valoarea bunurilor sau chiar 5% când cererea cuprindea mai multe capete, ceea ce însemna sume uriașe. De exemplu, pentru un imobil cu valoare impozabilă de 200.000 de lei, vechea taxă de 5% ajungea la 10.000 de lei. După modificare, taxa se calculează la valoarea impozabilă după grila obișnuită, iar rezultatul se împarte la jumătate: în același exemplu, taxa scade la aproximativ 2.552 de lei, adică în jur de un sfert din cât era înainte. Valoarea la care se raportează taxa este, de regulă, valoarea impozabilă înregistrată la impozitele și taxele locale.
Cum poate decide instanța împărțirea
La partajul judiciar, instanța are mai multe opțiuni. Poate atribui imobilul în întregime unuia dintre moștenitori, cu obligația de a-i plăti pe ceilalți în bani, proporțional cu cotele lor, ceea ce se numește sultă. Dacă imobilul se poate împărți efectiv, îl poate diviza în loturi. Iar dacă nu se poate împărți și nimeni nu îl poate prelua plătindu-i pe ceilalți, instanța poate dispune vânzarea la licitație și împărțirea prețului între coproprietari. Această din urmă variantă este de obicei cea mai puțin avantajoasă financiar, motiv pentru care înțelegerea la notar rămâne aproape întotdeauna preferabilă.
Alternativa: vinzi doar cota ta
Dacă nu vrei să aștepți un partaj, mai ai o opțiune. Fiecare coproprietar își poate vinde cota-parte oricui, fără acordul celorlalți coproprietari și fără ca aceștia să aibă un drept legal de preempțiune la cumpărarea cotei. În practică însă, o cotă dintr-un apartament este greu de vândut la un preț bun, pentru că puțini cumpărători vor să intre coproprietari cu persoane necunoscute. De aceea, cel mai frecvent, cumpărătorul real este chiar unul dintre ceilalți moștenitori, iar vânzarea cotei devine, de fapt, o formă de ieșire din indiviziune.
Atenție la impozit când vinzi după partaj
Un detaliu care surprinde mulți vânzători: după partaj, la vânzarea imobilului, impozitul poate fi diferit pe porțiuni, în funcție de momentul la care fiecare cotă a fost dobândită. Regula generală este 1% din prețul din contract dacă imobilul este deținut de peste 3 ani și 3% dacă este deținut de mai puțin de 3 ani. Termenul curge de la data la care ai dobândit dreptul. Astfel, o cotă moștenită de mult se poate impozita cu 1%, în timp ce cota preluată recent prin partaj de la ceilalți moștenitori poate intra la 3%, pentru că este mai nouă. Acest calcul îl face notarul, care apoi virează impozitul la stat; banii pentru imobil trec direct între părți, iar vânzătorul achită impozitul separat la casieria notariatului în ziua semnării.
O fereastră de timp actuală pentru succesiuni
Dacă succesiunea nu e încă închisă, ține cont de o măsură recentă legată de blocajul ANCPI. Prin Legea 170/2026, publicată în Monitorul Oficial din 5 august 2026, s-a introdus o derogare: moștenitorii al căror termen de doi ani de la data decesului s-a împlinit în perioada 14 iulie – 30 septembrie 2026 nu datorează impozitul de 1% pe moștenire, cu condiția să finalizeze succesiunea până cel târziu pe 30 septembrie 2026. Este o gură de aer pentru cei care nu au putut închide succesiunea la timp din cauza opririi sistemului de cadastru. Reține că succesiunea și partajul se fac în această ordine: mai întâi certificatul de moștenitor și intabularea, apoi împărțirea propriu-zisă.
Întrebări frecvente
Fratele meu nu vrea să semneze vânzarea. Ce pot face? Dacă nu ajungeți la o înțelegere la notar, poți cere partajul judiciar la judecătorie. Instanța poate atribui imobilul unuia dintre voi cu plata unei sulte celorlalți sau poate dispune vânzarea la licitație.
Cât costă partajul la notar? Onorariul notarial se calculează la valoarea imobilului, plus TVA de 21% și taxa de intabulare. La partaj nu se plătește impozitul de 1% pe care l-ai plăti la o vânzare, deci este mai ieftin decât un transfer echivalent.
Pot vinde doar partea mea fără acordul celorlalți? Da. Fiecare coproprietar își poate vinde cota fără acordul celorlalți și fără drept de preempțiune al acestora, dar o cotă e greu de vândut la preț bun pe piață.
Concluzie
Un imobil moștenit de mai mulți nu poate fi vândut întreg decât cu acordul tuturor sau după ieșirea din indiviziune prin partaj. Calea la notar este rapidă și fără impozitul de 1%, iar cea judiciară a devenit mult mai accesibilă ca taxă din noiembrie 2024. Cheia este să știi ce vrei să obții și în ce ordine faci pașii. Pentru o discuție despre vânzarea unui imobil moștenit sau aflat în indiviziune în Pitești, Mioveni sau comunele din Argeș, echipa AZURA Imobiliare Pitești te poate ghida. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau vino la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
Codul civil / partajul succesoral — legislatie.just.ro
OUG 80/2013 modificată prin Legea 268/2024 (taxe judiciare de timbru) — legislatie.just.ro
Uniunea Națională a Notarilor Publici din România — uniuneanotarilor.ro
