Actualizat: august 2026
Din 25 august 2026 intră în vigoare Codul Urbanismului, Legea nr. 169/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Legea introduce autorizația de regularizare și deschide o fereastră de un an, până pe 25 august 2027, în care orice construcție ridicată fără autorizație sau cu nerespectarea ei poate intra în legalitate. Costul: taxe de autorizare și cote pentru controlul de stat calculate de zece ori mai mari. După fereastră, rămân eligibile doar câteva categorii restrânse.
Ce se abrogă și de ce contează pentru cine vinde în Argeș
Codul Urbanismului abrogă Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, actul care a reglementat autorizarea construcțiilor timp de aproape 35 de ani, și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul. Este cea mai mare schimbare de cadru legal din domeniu de la Revoluție încoace.
Pentru un proprietar din Bradu, Bascov, Mărăcineni, Ștefănești sau Albota care vrea să vândă, miza e concretă. O casă cu o anexă, o terasă închisă, un garaj sau o extindere făcută fără autorizație este greu de intabulat, iar fără intabulare corectă nu se poate semna la notar. Situația e frecventă în comunele din jurul Piteștiului, unde s-a construit mult în regie proprie.
Până acum, multă lume s-a bazat pe un mecanism din vechea lege: după trecerea a 3 ani de la finalizarea lucrărilor nu se mai putea aplica sancțiune contravențională, iar primăria putea elibera un certificat de atestare a edificării construcției. Acest mecanism nu se mai regăsește ca atare în noul Cod. Cine mizează pe el trebuie să-și recalculeze planul.
Cum funcționează autorizația de regularizare
În regimul de bază al legii, autorizația de regularizare se poate obține doar pentru trei categorii: locuințe unifamiliale cu parter sau parter și etaj, cu suprafață construită de până la 150 mp, care nu sunt monumente istorice și nu se află în zone de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate; anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, tot de până la 150 mp; și lucrări de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.
Excepția tranzitorie este partea importantă. Timp de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, adică până pe 25 august 2027, autorizația de regularizare poate fi cerută pentru orice categorie de construcție executată fără autorizație sau cu nerespectarea ei, nu doar pentru cele trei de mai sus. Condițiile cumulative sunt trei: lucrările să respecte reglementările de urbanism valabile la data emiterii autorizației de regularizare, să respecte cerințele fundamentale de calitate în construcții, iar proprietarul să-și fi îndeplinit obligațiile fiscale și contravenționale.
Cât costă și ce riști dacă amâni
Pentru construcțiile regularizate în fereastra tranzitorie, atât cotele datorate pentru controlul de stat în construcții, cât și taxa de certificat de urbanism și taxa de autorizare a construirii se calculează la o valoare de zece ori mai mare decât cea care ar fi fost datorată dacă lucrările s-ar fi executat legal de la început. Este o penalizare explicită, gândită ca să descurajeze construirea neautorizată pe viitor.
Separat de asta, pentru clădirile neregularizate impozitul local pe clădiri se majorează cu 100%, de la data constatării situației de neautorizare până la regularizare sau desființare. Plata impozitului majorat nu regularizează, prin ea însăși, construcția — rămâi cu aceeași problemă, doar că plătești dublu în fiecare an.
Ce se întâmplă după 25 august 2027 e mai dur decât regimul actual. Autoritatea locală poate trece direct la desființarea lucrărilor neautorizate, recuperând ulterior cheltuielile de la proprietar, sau, după caz, are obligația de a cere instanței desființarea, cererea urmând a fi formulată de primar în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de un an. În plus, Codul introduce un termen de prescripție de 10 ani, care curge de la finalizarea efectivă a lucrărilor, pentru dreptul autorității de a introduce acțiune în instanță pentru desființarea sau regularizarea construcțiilor neautorizate. Vechiul reflex al celor 3 ani nu mai ține.
Un exemplu practic pentru un proprietar din Argeș: dacă ai o casă de 120 mp cu o anexă de 40 mp construită fără autorizație acum șapte ani, în vechiul regim te bazai pe trecerea celor 3 ani și pe adeverința de la primărie. În noul regim, ai o fereastră până pe 25 august 2027 în care poți regulariza, cu taxe înmulțite cu zece, iar dacă nu o folosești, primăria are drept de acțiune încă trei ani de acum înainte, până la împlinirea celor 10 ani de la finalizare.
Ce se mai schimbă pentru lucrări mici
Codul restrânge drastic categoria lucrărilor scutite de orice formalitate și mută majoritatea lucrărilor curente în categoria intermediară a notificării simplificate, cu un termen de așteptare de 15 zile lucrătoare. Intră aici înlocuirea împrejmuirilor existente, înlocuirea acoperișului, modificările de compartimentare interioară nestructurală și demontabilă, schimbările de destinație fără lucrări de construire, precum și construcțiile noi în mediul rural, în afara zonelor protejate și cu anumite restricții tehnice.
Cu alte cuvinte, o lucrare care astăzi se face fără nicio hârtie poate cere, din 25 august, cel puțin o notificare. Dacă ai în plan să schimbi acoperișul sau gardul înainte de a scoate casa la vânzare, verifică din timp în ce categorie intră.
Codul introduce și cinci tipuri distincte de certificate de urbanism, cu termene de emitere între 5 și 15 zile lucrătoare, față de termenul unitar actual de 30 de zile. Unul dintre ele este certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale, iar operațiunile și actele încheiate în lipsa lui sunt lovite de nulitate absolută. Este un detaliu de urmărit atent la orice dezmembrare sau alipire de teren.
Autorizațiile continuă să fie emise de primari și de președinții consiliilor județene, în funcție de amplasament, deci pentru un imobil din municipiu rămâne competentă Primăria Pitești, prin Serviciul Urbanism și Autorizații de Construire, iar pentru imobilele din comune rămân competente primăriile respective. La Pitești, Poliția Locală face verificări curente pe disciplina în construcții, atât la sesizare, cât și din oficiu.
Întrebări frecvente
De când se aplică noul Cod? De la 25 august 2026, adică la 15 zile de la publicarea în Monitorul Oficial. Codul precizează expres că intrarea în vigoare este automată și nu este condiționată de adoptarea prealabilă a normelor de aplicare.
Certificatul de urbanism pe care îl am deja mai e valabil? Da. Certificatele de urbanism deja emise își păstrează valabilitatea, iar autorizația ulterioară se emite pe baza avizelor solicitate prin acel certificat, aplicate potrivit legislației în vigoare la data emiterii lui.
Pot vinde o casă cu anexă neautorizată? Practic, foarte greu, pentru că anexa nu poate fi intabulată, iar notarul lucrează pe ce apare în cartea funciară. Regularizarea este calea prin care construcția ajunge să poată fi înscrisă.
Se aplică și la balcoane închise la bloc? Da, închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public este una dintre cele trei categorii eligibile permanent pentru autorizația de regularizare.
Cine îmi spune exact cât costă în cazul meu? Cuantumul se calculează pe valoarea lucrării și pe taxele locale aplicabile, deci se stabilește la primăria competentă. Pentru o construcție din municipiu, întrebarea se pune la Primăria Pitești; pentru una din comună, la primăria comunei.
Concluzie
Fereastra de un an pentru intrarea în legalitate este cea mai largă din ultimii ani și, potrivit textului legii, nu se repetă. Costul e ridicat, dar alternativa după 25 august 2027 este desființarea, plus impozit dublat în tot acest timp. Un demers pornit spre finalul termenului riscă să nu se finalizeze: expertizele tehnice, corectarea neconformităților și clarificarea situației fiscale durează.
Dacă ai o casă în Pitești, Mioveni sau într-o comună din Argeș cu o construcție neautorizată și vrei să știi cum arată situația ei înainte de a o scoate la vânzare, echipa AZURA Imobiliare Pitești îți poate face o analiză a actelor. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești. Pentru situații juridice complexe, recomandăm consultarea unui avocat sau a arhitectului-șef al autorității competente.
Surse:
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 — monitoruloficial.ro
Analiză juridică privind noul Cod al Urbanismului — bpv-grigorescu.com
Analiză privind fereastra de un an pentru intrarea în legalitate — hotnews.ro
Serviciul Urbanism și Autorizații de Construire, Primăria Municipiului Pitești — primariapitesti.ro
