Actualizat: iunie 2026
Dacă ai semnat un antecontract pentru un apartament nou înainte de 1 august 2025 și ai plătit un avans de minimum 20%, mai poți cumpăra cu TVA de 9% doar dacă tranzacția se finalizează, prin contract autentic și predarea locuinței în stare locuibilă, până cel târziu pe 31 iulie 2026. După această dată, livrarea se taxează cu 21% TVA. La un apartament de 500.000 lei fără TVA, diferența dintre 9% și 21% înseamnă 60.000 lei în plus.
De ce 31 iulie 2026 este un termen real, nu o speriere de marketing
Din 1 august 2025, cota generală de TVA a crescut de la 19% la 21%, iar cotele reduse de 5% și 9% pentru locuințe au fost eliminate. Pentru cei prinși la mijloc, legea a lăsat o singură fereastră de tranziție: contractele inițiate înainte de 1 august 2025 mai pot beneficia de 9%, dar numai dacă livrarea efectivă a locuinței se face până pe 31 iulie 2026. Practic, nu mai poți intra acum, în iunie 2026, într-o achiziție nouă cu 9% — poarta de intrare (antecontract plus avans până la finalul lui iulie 2025) s-a închis deja. Ce a mai rămas de jucat este termenul de finalizare. Detaliile cotelor de TVA la locuințe sunt publicate de ANAF pe static.anaf.ro, iar cadrul fiscal este pe mfinante.gov.ro.
Cine mai prinde 9% și în ce condiții exacte
Condițiile trebuie îndeplinite toate, cumulativ. Antecontractul de vânzare-cumpărare trebuia semnat până pe 31 iulie 2025 inclusiv. Pentru antecontractele încheiate între 3 și 31 iulie 2025, cumpărătorul trebuia să facă dovada plății unui avans de minimum 20% din valoarea fără TVA a locuinței, tot până pe 31 iulie 2025. Locuința trebuie livrată, adică predată în stare locuibilă și transferată prin contract autentic, până pe 31 iulie 2026. Valoarea locuinței, inclusiv terenul, nu trebuie să depășească 600.000 lei fără TVA. Suprafața utilă trebuie să fie de maximum 120 mp. Iar cumpărătorul, persoană fizică, nu trebuie să fi mai achiziționat o locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023, cu excepțiile prevăzute de lege. Dacă o singură condiție nu este bifată, se aplică automat 21%.
Atenția se mută pe dezvoltator: livrarea, nu semnătura ta, decide cota
Aici e capcana pentru cumpărătorii din ansamblurile noi din Pitești, Mioveni sau comunele din jur. Chiar dacă ai antecontractul la timp și avansul plătit, dacă blocul nu este finalizat și apartamentul nu îți este predat până pe 31 iulie 2026, pierzi cota de 9%. Faptul generator pentru TVA, în cazul livrării de locuințe, este momentul predării bunului, nu data la care ai semnat antecontractul. Asta înseamnă că un șantier care întârzie te poate costa direct, prin saltul de la 9% la 21%. Dacă ești în această situație, întreabă concret dezvoltatorul, în scris, care e data garantată de finalizare și ce se întâmplă cu diferența de TVA dacă predarea trece de 31 iulie. Pentru un calcul corect al cotei pe cazul tău punctual, cel mai sigur e să confirmi cu notarul care va autentifica actul, la Camera Notarilor Publici Pitești.
Cât înseamnă diferența în bani, pe un exemplu
Ia un apartament nou cu un preț de 500.000 lei fără TVA, în limitele legii (sub 120 mp, sub 600.000 lei). Cu TVA de 9%, taxa este de 45.000 lei, iar prețul final ajunge la 545.000 lei. Cu TVA de 21%, taxa devine 105.000 lei, iar prețul final urcă la 605.000 lei. Diferența este de 60.000 lei pe care îi plătești doar fiindcă predarea a trecut de termen. La un apartament mai mic, de 400.000 lei fără TVA, diferența rămâne consistentă: 36.000 lei cu 9% față de 84.000 lei cu 21%, adică 48.000 lei în plus. La cursul de schimb din această perioadă, sunt sume care depășesc cu mult un avans obișnuit.
Întrebări frecvente
Pot să încep acum, în iunie 2026, o achiziție de apartament nou cu TVA 9%? Nu. Condiția de intrare cerea antecontract și avans de minimum 20% plătit până pe 31 iulie 2025. Acum poți doar finaliza o tranziție începută la timp, cu livrare până pe 31 iulie 2026.
Am antecontract din iunie 2025 și avansul plătit, dar blocul se predă în septembrie 2026. Ce cotă plătesc? Cota de 21%, pentru că livrarea trece de 31 iulie 2026. Termenul se raportează la predarea efectivă, nu la antecontract.
Ce se întâmplă dacă apartamentul costă 650.000 lei fără TVA? Depășește plafonul de 600.000 lei, deci nu se încadrează la cota redusă, indiferent de termene. Se aplică 21%.
După 31 iulie 2026 mai există vreo cotă redusă pentru locuințe noi? Nu pentru locuințe. Cota redusă unică de 11% rămasă în sistem se aplică unor domenii limitate, nu achiziției de apartamente.
Concluzie
Termenul de 31 iulie 2026 nu îți dă timp să începi o achiziție nouă cu 9%, dar este decisiv dacă ești deja într-un antecontract eligibil: predarea apartamentului trebuie să se închidă până atunci, altfel sari la 21% și plătești zeci de mii de lei în plus. Verifică acum, în scris, data de finalizare cu dezvoltatorul și confirmă încadrarea cu notarul. Dacă vrei să înțelegi clar unde te situezi înainte să semnezi orice act, echipa AZURA Imobiliare Pitești analizează împreună cu tine situația apartamentului și termenele. Sună la 0784 719 384, scrie-ne la office@azuraimobiliare.ro sau treci pe la birou în Bd. Republicii nr. 79, et. 1, ap. 8, Pitești.
Surse:
ANAF — static.anaf.ro
Ministerul Finanțelor — mfinante.gov.ro
Camera Notarilor Publici Pitești — uniuneanotarilor.ro
